長租公寓風口散去

　　“長租公寓就是外表光鮮亮麗，背地里傷痕累累。”

　　近日有消息傳出遠洋集團將剝離旗下長租公寓“邦舍”業(yè)務(wù)，房企退出曾經(jīng)的風口長租公寓行業(yè)，遠洋不是第一家。五月份朗詩發(fā)布公告稱，將處于虧損階段的長租公寓等五項業(yè)務(wù)剝離至控股集團。

　　其實從2018年下半年開始資本市場對長租公寓就持謹慎態(tài)度，住房租賃債屢遭監(jiān)管中止或終止，僅2018年四季度以來就有超過七家企業(yè)的租賃專項債券遭到監(jiān)管層終止，總規(guī)模超過200億。

　　遲遲無法盈利的長租公寓被趨利的資本摒棄，精明的房企退出也早有預(yù)兆。遠洋集團早在2015年宣布進行以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)展，第二年遠洋開始涉足長租公寓。2017年遠洋旗下的長租公寓邦舍進入7個一二線城市，管理房源5千間，不過到了2018年底其房源數(shù)減至3452間。

　　年報顯示，雖然2018年遠洋成功邁入銷售額千億，不過扣除非經(jīng)常性損益后核心凈利同比大降62.87%，資產(chǎn)負債率也同比增加5.28個百分點達到74.68%的歷史最高值。業(yè)務(wù)多元化沒有幫助公司收入大增，反倒拖累主業(yè)，同年遠洋營業(yè)收入同比下降10%。

　　受累于業(yè)績下滑，遠洋集團公開表示，目前存量及持有的物業(yè)、新業(yè)務(wù)、非開發(fā)業(yè)務(wù)占用相當大的資源和管理精力，所以正在加快把遠洋回歸到一個以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的軌道上來。其董事局主席李明也在2018年業(yè)績會上對投資者追問長租公寓話題不正面恢復(fù)，同樣強調(diào)關(guān)注主業(yè)。

　　與遠洋集團管理的幾千間房源，長租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模較小不同，朗詩是房企系中較早進入長租公寓的房企之一。早在2014年朗詩就開始向長租公寓等多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸觸角，其官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示2018年朗詩擁有4萬多間房源。

　　克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年長租公寓在朗詩業(yè)務(wù)收入中占比僅為1.7%，而房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)則占比84.7%，目前朗詩的利潤增長主要依靠房地產(chǎn)開發(fā)，長租公寓業(yè)務(wù)不但持續(xù)虧損，還有侵蝕公司業(yè)績的跡象。

　　2017-2018年朗詩在長租公寓板塊兩年總虧損達到2.34億，虧損還隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴張有進一步擴大的趨勢。

　　而此次朗詩將長租工業(yè)剝離至控股股東朗詩集團，上市公司所得款項可達8.994億，可減少朗詩寓虧損對上市公司業(yè)績的影響。

　　現(xiàn)在歸于沉寂的長租公寓兩年前卻是另一番景象，2016年開始到2017年從中央到地方政策層面多次強調(diào)大力發(fā)展住房租賃市場，在利好政策頻出的背景下2010年起就初露鋒芒的長租公寓迎來了行業(yè)元年。

　　2015年開始VC、PE對品牌公寓支持力度加大，各大公寓公司融資額度明顯增多同時融資頻次加快，魔方公寓在2015年首次獲得2億美元融資。2017年房企也紛紛入場，就連銀行對長租公寓的態(tài)度都發(fā)生180度大轉(zhuǎn)

　　2016年進入長租公寓領(lǐng)域的旭輝，其旗下領(lǐng)寓國際副總裁高杰2017年接受經(jīng)濟觀察報采訪時說：“我們一年前去跟很多銀行談融資，根本就約不到人。結(jié)果2017年下半年，風口突轉(zhuǎn)，各種銀行都來找我們。”年底旭輝發(fā)行的首單民企長租公寓儲架式權(quán)益類REITs30億規(guī)模從計劃發(fā)行到最終成功僅用了短短43天。

　　到了2018年初自如更是獲得有華平投資、紅杉資本、騰訊三家領(lǐng)投的40億A輪融資，也刷新長租公寓行業(yè)最高單次融資記錄。同策統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年長租公寓行業(yè)十幾家企業(yè)全年總?cè)谫Y規(guī)模超過700億。

　　不過因為整個行業(yè)都不盈利的狀況下市場說冷就冷，房企系的退出只是這個行業(yè)趨冷的現(xiàn)象之一。

　　中原地產(chǎn)分析師盧文曦曾表示，對長租公寓而言不賺錢是常態(tài)，5年以上的培育期是非常重要的，自有資金投入較多，現(xiàn)金流回正需要時間。

　　同時，長租公寓采用融資手段進行規(guī)模擴張，8%的融資成本讓企業(yè)背上沉重的杠桿壓力，在成本居高不下，在產(chǎn)業(yè)鏈其他增值業(yè)務(wù)盈利模式尚不成熟的情況下，規(guī)模擴張后的盈利壓力十分巨大。

　　又因為目前發(fā)行的以長租公寓為底層資產(chǎn)的ABS或類REITs產(chǎn)品，期限多為2-3年，優(yōu)先級收益率最高不超過6%/年，而長租公寓運營商收攬房源與房東簽的至少5年的合同，很容易出現(xiàn)短資金長用的情況。

　　同時公司借錢擴張，花出去的錢多，進來的錢少，資金鏈很容易出現(xiàn)問題，引發(fā)爆倉。

　　去年8月隨著杭州鼎家長租公寓的暴雷，運營4年的上海寓見公寓也在10月陷入拖欠房東租金，部分租客背上分期貸款還被趕出去，資金鏈岌岌可危，緊接著資金方之一的華瑞銀行要求對寓見進行信貸資產(chǎn)保全。

　　暴雷前寓見資產(chǎn)管理超300億，已開業(yè)門店43家，開業(yè)房源2萬間，并且寓見還曾獲得雷軍等明星投資人的“加持”。

　　寓見的暴雷也引得前我愛我家集團副總裁胡景輝呼吁相關(guān)部門對全國長租公寓運營商展開地毯式排查。

　　整個2018年一共有10家長租公寓先后出現(xiàn)問題，長租公寓行業(yè)除了部分運營商因為資金引發(fā)暴雷出清外，巨頭并購小規(guī)模公寓運營商也開始了。

　　今年1月灣流國際與深圳本土長租公寓品牌星窩創(chuàng)享青年公寓在上海召開新聞發(fā)布會宣布并購?fù)瓿伞?/p>

　　同月，總部位于北京的蛋殼公寓宣布以2億美金收購發(fā)家于杭州并在長三角頗有影響力的長租公寓愛上租。

　　愛上租在長三角地區(qū)擁有的分散式長租公寓房源超過8萬間，錢江晚報報道稱，據(jù)一位知情人士透露，其實在愛上租被蛋殼公寓收購前，已經(jīng)遇到了資金緊張的問題，甚至爆出提前跟房東解約止損的新聞。

　　蛋殼此次收購?fù)瓿珊�，其管理的公寓房間數(shù)量接近40萬間，業(yè)務(wù)分布于北京、上海、廣州等10個一二線城市。

　　受益于規(guī)模持續(xù)擴大，今年3月1日，蛋殼宣布完成5億美元C輪融資，由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，本輪融資后，蛋殼公寓的估值已經(jīng)超過20億美元。

　　不同類型的長租公寓運營商頭部效應(yīng)越發(fā)明顯。

　　龍湖冠寓目前開業(yè)5.3萬間，其計劃2019年累計開業(yè)接近10萬間，2018年業(yè)績會上龍湖管理層對住宅開發(fā)的要求比較保守，未來增速達到10%即可，但是對于商業(yè)運營、長租公寓、智慧服務(wù)主航道業(yè)務(wù)都有比較好的預(yù)期，預(yù)計到2020年，龍湖冠寓的收入將超過20億元。

　　龍湖2018年年報數(shù)據(jù)顯示，集團物業(yè)投資租金收入為40.9億，冠寓的收入占比達10.4%，2018年冠寓錄得租金收入達4.2億。冠寓管理的5.3萬間公寓中，開業(yè)超過6個月項目的出租率為87.4%，整體出租率僅有50.1%。

　　迅猛的拓展速度拉低冠寓整體出租率，雖然規(guī)模在擴大收入增長也在2018年大幅增長1062.7%，但目前冠寓仍然沒有賺錢。不過龍湖是top30房企中，唯一在年報中提到長租公寓收入貢獻的房企。

　　長租公寓要盈利，成本不能超過房租的5成，目前還在培育期的長租公寓投入都過大，即使是輕資產(chǎn)運營的長租公寓運營商，僅拿房成本就高達收入的7成。

　　不過也有頭部房企系長租公寓運營商在放緩擴張的腳步，萬科泊寓覆蓋全國35個城市，累計開業(yè)超6萬間，不過萬科在其年報中卻提出“聚焦主航道，鞏固提升基本盤”，并且租賃住宅業(yè)務(wù)被歸入“其他業(yè)務(wù)”中并沒單獨列示。2017年時萬科為第二年定下累計開業(yè)15萬間的目標，但是2019年的目標就支降至10萬間，且以“萬村計劃”拓展租金業(yè)務(wù)的計劃也在年報中消失。

　　長租公寓行業(yè)現(xiàn)在成了飛不起來的“豬”，旭輝領(lǐng)域北京事業(yè)部總經(jīng)理湯若季對地產(chǎn)雜志說的話也反映了行業(yè)現(xiàn)狀：“長租公寓就是外表光鮮亮麗，背地里傷痕累累。”

　　文 | 叁里河