市場(chǎng)下行融資旺盛，房企系長(zhǎng)租公寓上演冰與火之歌

　　2019年底，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議重申“大力發(fā)展租賃市場(chǎng)”，當(dāng)市場(chǎng)認(rèn)為租賃行業(yè)即將迎來(lái)春天的時(shí)候，突如其來(lái)的疫情卻先讓行業(yè)進(jìn)入了“寒冬”，行業(yè)租金下滑，空置率不斷攀升。

　　盡管市場(chǎng)環(huán)境一片慘淡，但房企系長(zhǎng)租公寓的融資卻一路“乘風(fēng)破浪”。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房企在租賃市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元，規(guī)�；�本與去年持平。這背后的現(xiàn)象值得深思。

　　房企系長(zhǎng)租公寓融資不斷

　　貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，租賃市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元。規(guī)�；�本與去年持平。目前，還有擬發(fā)行金額共405.6億的公司債券和ABS正在交易所申請(qǐng)流程，其中137.6億的融資項(xiàng)目已經(jīng)審批通過(guò)。

　　從上半年的融資情況來(lái)看，融資主要以頭部企業(yè)和大型開(kāi)發(fā)商為主，中小企業(yè)融資渠道收窄，而上半年獲批的融資主體大多為房企。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，房企擁有雄厚的資本實(shí)力、良好的政府關(guān)系，及較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力、資本運(yùn)作能力，因此更受資本市場(chǎng)青睞。

　　與融資形成鮮明對(duì)比的是，市場(chǎng)端租金下滑，空置率攀升。貝殼研究院發(fā)布《2020年租賃市場(chǎng)半年報(bào)》顯示，上半年受到疫情影響，租賃市場(chǎng)的季節(jié)性規(guī)律遭到打破，傳統(tǒng)旺季并不“旺”。從租金方面來(lái)看，3月份，重點(diǎn)18城的平均租金水平環(huán)比下降14.0%，從2月的47.7元/㎡下降到41.0元/㎡。4月及5月份，平均租金有小幅回升，環(huán)比分別上漲1.4%和2.8%。6月份租金水平又呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，環(huán)比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

　　慘淡的市場(chǎng)環(huán)境下，房企系長(zhǎng)租公寓緣何大舉融資?柏文喜表示，上半年因?yàn)橐咔榈挠绊�，�?dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)的擴(kuò)張速度放緩。但在未來(lái)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展中，規(guī)模優(yōu)勢(shì)仍將是企業(yè)搶占市場(chǎng)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

　　從跑馬圈地到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)

　　租賃市場(chǎng)前景廣闊，從數(shù)據(jù)上便可窺見(jiàn)一二。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，鏈家研究院，東方證券等綜合數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)租賃人口持續(xù)增長(zhǎng)，租金支出不斷增加，2030年房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到4.2萬(wàn)億。租賃藍(lán)海，其價(jià)值不言而喻。

　　巨大的蛋糕誘惑下，房企紛紛入局。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年，TOP 10房企長(zhǎng)租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增長(zhǎng)了18.9%，但累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模增幅達(dá)到79.6%。此外，截止到2020年第一季度，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、朗詩(shī)寓、招商公寓已經(jīng)步入集中式長(zhǎng)租公寓的前五，萬(wàn)科雖然在2019年擱淺了“萬(wàn)村計(jì)劃”，但是在該領(lǐng)域的投入仍然巨大，2020年第一季度環(huán)比新開(kāi)房間達(dá)10000間。

　　目前，房企切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域主要有兩種方式。一種是和專業(yè)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司合作發(fā)展的模式。房企選擇和長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行合作，通常都是房企提供房源，運(yùn)營(yíng)公司提供運(yùn)營(yíng)、管理這些專業(yè)服務(wù)。另一種是單獨(dú)成立長(zhǎng)租公寓品牌，即自營(yíng)長(zhǎng)租公寓品牌，這也是房企介入長(zhǎng)租公寓的慣用模式。

　　然而，潮水退去后，在資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)及難盈利的特點(diǎn)之下，部分房企選擇了將長(zhǎng)租公寓剝離出上市公司體系。2019年，遠(yuǎn)洋和朗詩(shī)先后將旗下長(zhǎng)租公寓品牌“邦舍”與“朗詩(shī)寓”剝離。

　　隨著行業(yè)發(fā)生的變化，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)已進(jìn)入深水區(qū)，部分房企攜資金、融資和專業(yè)優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)，但在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)格局初定后，出租率、回報(bào)率等指標(biāo)，將成為運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)的核心。如龍湖集團(tuán)表示，未來(lái)，冠寓將堅(jiān)守“規(guī)模、速度與質(zhì)量”并重的核心戰(zhàn)略三角，聚焦高能級(jí)城市規(guī)�；�布局。

　　在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái)，在當(dāng)前狀況下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)要做的是解決盈利模式問(wèn)題，而不是繼續(xù)去擴(kuò)張，應(yīng)該將發(fā)展重心由“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，只有具備更多元化的盈利模式，才能真正走出這場(chǎng)困局。

　　大浪淘沙，即便背靠資金雄厚的房企，長(zhǎng)租公寓的盈利問(wèn)題短期也難以破局。寒冬之下，房企唯一能做的就是苦修內(nèi)功，研究用戶，打磨產(chǎn)品。