拒絕接盤蛋殼，自如押寶集中式公寓

　　2020年，一些長租公寓欠款、破產(chǎn)、跑路，一些房東、租戶在維權(quán)中度過了大半年。這也讓長租公寓運(yùn)營者陷入思考，是選擇收拾家當(dāng)走人，還是咬碎牙齒活下去?

　　在長租公寓頭部品牌蛋殼暴雷之后，最大競爭對(duì)手自如，卻在11月30日高調(diào)宣布并購貝客公寓，將后者麾下涉及7座城市的53個(gè)集中式公寓，共計(jì)超5000套房源收入囊中。對(duì)于本次交易金額和收購比例，自如并未公示。

　　12月2日，自如在2021年新品發(fā)布會(huì)上宣布，貝客公寓將全面入駐到自如平臺(tái)，進(jìn)入深度整合，同時(shí)，自如亦宣告，近期已在廣州推出首個(gè)居住社區(qū)自如里，提供近1500套公寓房源。

　　長租公寓市場一直以散租業(yè)務(wù)獨(dú)大，自如為何要在此時(shí)投入成本，宣告大力進(jìn)軍集中式公寓市場?這是長租公寓市場的未來，還是另一個(gè)“雷區(qū)”?

　　“自救”行動(dòng)?

　　今年是散租式長租公寓的“狼狽之年”。

　　散租公寓運(yùn)營方對(duì)房源使用“高收低出”，對(duì)租戶進(jìn)行“消費(fèi)借貸、租金預(yù)付”等手段，獲取利益。但在疫情影響下，租客驟減，杠桿失衡，最終造成長租公寓頻頻出事。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年“暴雷”的散租式長租公寓已超84家。

　　對(duì)自如而言，目前正在散租市場極力控制成本，避免資金失控。

　　在蛋殼陷入絕境后，據(jù)《財(cái)經(jīng)》消息顯示，政府曾詢問自如等機(jī)構(gòu)接盤蛋殼意向時(shí)，自如曾提出能否開放“N+1”的租房操作。如果開放“N+1”操作，自如的租賃房源將得到擴(kuò)充，便于提升租金收入。但這一想法被否決。

　　自如控制成本的一大方式，是通過對(duì)房源解約，以減少房源收購價(jià)高、出租價(jià)低對(duì)平臺(tái)造成的資金壓力。

　　廣州某房主向無冕財(cái)經(jīng)(ID：wumiancaijing)研究員表示，她將房子托管給自如出租后，近期接到自如方打來的電話，聲稱因經(jīng)營困難、虧損等原因，要求業(yè)主降租，甚至提出不降租便要賠償裝修款的要求。

　　而部分業(yè)主也在維權(quán)群中反映，近期，業(yè)主收到自如發(fā)來的解約函及結(jié)算款，并在APP上顯示“被解約”。然而，業(yè)主與自如此前因降租等問題還未能達(dá)成統(tǒng)一意見。

　　自如還對(duì)一些租房戶進(jìn)行“退租”，并補(bǔ)償部分月租費(fèi)。而自如提出退租的原因多為“房主不續(xù)簽了”。

　　自如某區(qū)域營銷中心負(fù)責(zé)人在接受“新江蘇”采訪時(shí)表示，解約一方面是租客銳減，房源無法出租，才決定實(shí)施降租和解約措施;另一方面各項(xiàng)開支成本增加，“清退部分房源是企業(yè)為了能活下去才做的調(diào)整”。

　　但目前，散租公寓依然是自如的核心業(yè)務(wù)。從自如APP房源區(qū)可以看到，散租式房源占據(jù)頭部界面，房源數(shù)量最多。

　　據(jù)公開報(bào)告顯示，2017年至2019年，自如連續(xù)三年虧損，此后便沒有公開財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。自如內(nèi)部知情人士向無冕財(cái)經(jīng)(ID：wumiancaijing)研究員透露：“散租不掙錢，自如確實(shí)是虧損運(yùn)營。”

　　在長租公寓行業(yè)“寒冬”之下，12月2日，自如召開一場2021年新品線上發(fā)布會(huì)，宣告推出自有社區(qū)式租賃新品——自如里。

　　“自如里項(xiàng)目的資產(chǎn)回報(bào)率會(huì)比散租高。所以自如近期收購了集中式公寓項(xiàng)目——貝客公寓，也是出于發(fā)展集中式公寓市場的考慮。”該知情人士表示。

　　實(shí)際上，自如里的前身是自如寓項(xiàng)目，早在2012年，自如便在北京推出“青年社區(qū)”自如寓項(xiàng)目。目前，北京是自如寓最多的城市，共計(jì)約有12個(gè)，上海約有4個(gè)。

　　無冕財(cái)經(jīng)研究員走訪自如里廣州首期項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，區(qū)別于從房東手中零散接手房源的“散租模式”(多為合租公寓)而言，自如里擁有整棟的集中房源及社區(qū)，是集中式公寓的典型代表。

　　據(jù)項(xiàng)目管理方介紹，自如大約3年前進(jìn)入廣州，主要切入的是散租式公寓市場，自如里是首個(gè)集中式公寓。自如通過與金控集團(tuán)合作聯(lián)合運(yùn)營的形式，推出了這個(gè)又名為“凱得家自如里”的項(xiàng)目。

　　該小區(qū)內(nèi)的其中3棟樓為廣州開發(fā)區(qū)金融控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱“金控集團(tuán)”)持有使用，預(yù)計(jì)將提供1500套出租房源。無冕財(cái)經(jīng)(ID：wumiancaijing)研究員到場時(shí)，其中一棟樓除樣板間外，已全部出租。

　　性價(jià)比高，是自如里的主要賣點(diǎn)之一。項(xiàng)目位于廣州黃埔區(qū)保利中珺廣場內(nèi)，相比與部分低價(jià)散租房源而言，自如里的整體居住環(huán)境較好，出租價(jià)格較為便宜。自如里目前房源年簽約月租價(jià)在1699元/月起，大多為一室一廳或單間，配套有獨(dú)立衛(wèi)生間，及公共洗衣房等設(shè)備。

　　而自如APP顯示，同處于自如里所在的黃埔蘿崗板塊的一處散租房源的合租戶型，為一個(gè)5室1廳2衛(wèi)的次臥，帶有一個(gè)外置陽臺(tái)，但沒有衛(wèi)生間，年付價(jià)約為1530元/月。

　　相比而言，再加約170元，租戶便能在自如里得到一個(gè)獨(dú)立的單間，價(jià)格相對(duì)較為劃算。此外，為了搶占市場，自如里項(xiàng)目目前實(shí)行首月免租金、押1付1等優(yōu)惠。

　　自如這一舉措，不單是為了搶占市場，更多的是看好背后的利潤空間。

　　與向散租業(yè)主承包房源、支付租金的“二房東”模式不同，在自如里項(xiàng)目中，作為項(xiàng)目運(yùn)營方的自如，可通過向物業(yè)持有方收取平臺(tái)運(yùn)行費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、運(yùn)營費(fèi)等形式盈利。

　　通俗來講，自如里的運(yùn)營模式是：物業(yè)持有方收租客的錢，自如收物業(yè)持有方的錢。自如員工將這番操作稱為“輕資產(chǎn)”運(yùn)作，“自如寓整棟式運(yùn)營，不需要資產(chǎn)付出，不需要投入成本，是輕資產(chǎn)投入，我們只負(fù)責(zé)管理運(yùn)營，因?yàn)槲覀冞@方面經(jīng)驗(yàn)比較足。”

　　集中式公寓是新方向嗎?

　　在蛋殼暴雷后，長租公寓行業(yè)飽受質(zhì)疑，焦點(diǎn)集中在中介方對(duì)于分散房源運(yùn)營過程中“高買低賣”、“資金貸”等問題。

　　曾因“租金貸”、“甲醛門”事件困擾的自如，正試圖通過自如里項(xiàng)目挽回口碑。

　　自如工作人員介紹，由于自如屬于運(yùn)營方，所以，一切租金將通過“線下”POS機(jī)，通過銀行卡、支付寶、微信等方式支付，直接打入物業(yè)持有方的賬戶，避免通過平臺(tái)產(chǎn)生租金貸風(fēng)險(xiǎn)。不過，對(duì)于這一租金支付模式，工作人員坦言：“不是全部的自如都用這個(gè)模式收錢。”

　　在房屋安全品質(zhì)方面，廣州自如里共有3棟項(xiàng)目，其中兩棟項(xiàng)目在去年底施工完畢，經(jīng)過1年的放置，才投入使用。而另一棟樓，因?yàn)椴糠謽菍拥男录揖邤[放時(shí)間太短，因此相關(guān)樓層暫不投入租賃市場。

　　遺憾的是，自如在改革，但仍需面對(duì)現(xiàn)實(shí)難題。市場上對(duì)于“自如解約”的話題仍然在發(fā)酵中。11月30日晚間，自如官方微博“自如客”回應(yīng)稱：“一切安好，也會(huì)根據(jù)合約，最大程度安撫和讓利業(yè)主。”

　　不過，從長遠(yuǎn)而言，自如的轉(zhuǎn)向頗有意義。

　　從市場層面來說，集中式公寓仍存在一定市場缺口。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，內(nèi)地長租公寓類型分為三種全國分散式公寓，占比為75%，集中式公寓占比為17%，而其他的長租公寓類型占比僅有8%。而對(duì)于此次散租公寓大量暴雷事件，令部分租房者倒向選擇部分具有資產(chǎn)實(shí)力的集中式公寓上。

　　地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從此次自如并購貝客事件可以看出，收購的標(biāo)的也主要是整棟式的公寓項(xiàng)目，這也是其從分散式到集中式的一個(gè)轉(zhuǎn)變。類似收購，也說明自如也在不斷優(yōu)化產(chǎn)品線，有助于后續(xù)把控經(jīng)營成本和進(jìn)一步做大品牌。

　　集中式公寓會(huì)成為行業(yè)未來發(fā)展的新方向嗎?答案還不確定，但至少在短期內(nèi)，對(duì)市場上其他參與者來說，能拿下類似自如里這樣“輕資產(chǎn)”的集中式公寓并非易事。

　　運(yùn)營方此前大多涌入分散式公寓市場，就是因?yàn)榧�中式長租公寓整體投入較高，對(duì)選擇開發(fā)商或運(yùn)營商形成一定門檻。

　　據(jù)知情人士透露，自如里項(xiàng)目原先是整棟出租給黃埔區(qū)一家世界500強(qiáng)企業(yè)作為員工公寓使用，但由于種種原因，對(duì)方企業(yè)放棄該項(xiàng)目，才促使自如有機(jī)會(huì)拿下該項(xiàng)目。

　　而自如本身資金實(shí)力不錯(cuò)，2018年至今的4輪融資，獲得百億人民幣資金，再加上背靠上市母公司“貝殼親兒子”的身份，讓自如得以立足長租公寓市場。而對(duì)其他同類公司而言，如何拿下此類項(xiàng)目則成為集中式公寓發(fā)展的關(guān)鍵。

　　克而瑞認(rèn)為，無論是集中式還是分散式長租公寓，最大的問題都是企業(yè)對(duì)規(guī)模的盲目追求，導(dǎo)致獲取房源成本過高，自身現(xiàn)金流承壓。

　　以集中式公寓的代表萬科泊寓為例，受整體市場融資規(guī)模限制，長租公寓運(yùn)營商在自身現(xiàn)金流壓力下，選擇放棄規(guī)模追求利潤，經(jīng)營由數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展�？硕�瑞認(rèn)為，對(duì)于行業(yè)而言，長租公寓市場和企業(yè)就需要這樣慢慢的沉淀。

　　集中式公寓，能承擔(dān)起自如，甚至整個(gè)行業(yè)的期待嗎?