數(shù)據(jù)中心投資趨勢的轉(zhuǎn)變

　　根據(jù)JLL的《2023 年全球數(shù)據(jù)中心展望》，私募股權(quán)活動在2022年推動了91%的數(shù)據(jù)中心并購活動，金額達(dá)480億美元。報告指出，KKR、黑石和伯克希爾合伙公司都在收購美國的主要數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商，麥格理集團(tuán)和貝恩資本也在亞洲進(jìn)行大規(guī)模收購。同時，機(jī)構(gòu)買家在市場上也保持活躍。

　　根據(jù)研究公司MSCI Real Assets的數(shù)據(jù)，去年美國數(shù)據(jù)中心的銷售額總計超過90億美元，超過了2021年達(dá)到的82億美元總額。但第一季度占了這一銷售額的絕大部分——在美聯(lián)儲開始尋求幫助之前提高利率以對抗通貨膨脹。去年第四季度，數(shù)據(jù)中心的交易量僅為4.536億美元，創(chuàng)下2020年第三季度以來的最低記錄。MSCI的交易量數(shù)據(jù)包括單個物業(yè)銷售、投資組合銷售和實(shí)體級并購。

　　實(shí)體層面的交易占去年交易活動的大部分。隨著利率上升和投資圈的整體不確定性，核心基金買家正在轉(zhuǎn)向增值機(jī)會。仲量聯(lián)行表示，“隨著投資者尋求收益最大化并獲得更高的回報，核心資產(chǎn)的籌資減少，增值和機(jī)會主義增加。這種轉(zhuǎn)變可能會持續(xù)到 2023 年。”

　　以下是近年來按買家類型劃分的數(shù)據(jù)中心投資銷售額明細(xì)。

　　資料來源：JLL

　　根據(jù)JLL的《2023 年全球數(shù)據(jù)中心展望》：

　　一級市場：其中許多市場目前已突破1000兆瓦大關(guān)。隨著托管和超大規(guī)模企業(yè)鞏固其在已成為次區(qū)域中心的安全大都市中的地位，它們將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長。

　　二級市場：通常有100-600MW的供應(yīng)，最近成為關(guān)注的焦點(diǎn)，因為投資者、貸款機(jī)構(gòu)和開發(fā)商在不那么擁擠的市場尋找新的機(jī)會。

　　新興市場：繼續(xù)受到各種限制因素的挑戰(zhàn)，如基礎(chǔ)設(shè)施、監(jiān)管要求、技能、政治不穩(wěn)定，傳統(tǒng)上一直被謹(jǐn)慎對待。然而，新的小型數(shù)據(jù)中心，如集裝箱、模塊化、預(yù)制和超融合基礎(chǔ)設(shè)施;此外，國家數(shù)據(jù)主權(quán)法律要求在國內(nèi)存儲數(shù)據(jù)，這也有助于這些市場的開放。此外，隨著其他市場變得更加發(fā)達(dá)，新興市場提供了較少土地和電力限制的機(jī)會。

　　全球動態(tài)與展望

　　互聯(lián)網(wǎng)的使用幾乎是普遍的，在北美達(dá)到91%，在歐洲達(dá)到87%，在亞太地區(qū)達(dá)到73%，在大多數(shù)市場，移動電話的訂閱和使用率甚至更高，超過90%�；�于智能手機(jī)應(yīng)用程序的需求推動了所有地區(qū)的云服務(wù)提供商、超大規(guī)模企業(yè)和頂級媒體公司對更多數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施的需求。從2021年到2026年，全球托管數(shù)據(jù)中心市場規(guī)模預(yù)計將以11.3%的5年復(fù)合年增長率增長，超大規(guī)模市場預(yù)計增長更快，復(fù)合年增長率約為20%。

　　機(jī)會

　　可持續(xù)性和能源效率是數(shù)據(jù)中心用戶、運(yùn)營商和投資者的首要任務(wù)。

　　那些在能源和水的使用方面反應(yīng)最快并提高效率的人將受益，因為環(huán)境影響是大多數(shù)領(lǐng)先公司的首要考慮。

　　挑戰(zhàn)

　　供應(yīng)鏈延誤限制了新建筑的建設(shè)，改變了預(yù)租市場動態(tài)。

　　技術(shù)領(lǐng)域的技能短缺限制了新的建設(shè)，并使擁有和運(yùn)營數(shù)據(jù)中心變得更加困難。

　　需求影響者

　　數(shù)據(jù)中心空間中增長最快的部分是超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心和邊緣數(shù)據(jù)中心。

　　人工智能 (AI) 的興起將增加需求，增加數(shù)據(jù)使用量，并提高計算效率。

　　投資者影響

　　資本市場定價挑戰(zhàn)導(dǎo)致所有行業(yè)的交易量下降，但數(shù)據(jù)中心仍然引起投資者的濃厚興趣。