募完180億美元，黑石開始掃貨：為何PE巨頭愛買寫字樓？

　　買寫字樓，PE們正伺機(jī)出手。

　　這一段時間，SOHO中國考慮以80億美元出售辦公大樓的消息在圈內(nèi)流傳。消息稱，交易中討論出售的商業(yè)地產(chǎn)包括北京和上海至少8棟寫字樓，總價值人民幣500億-600億元。目前，談判還處于初期階段，最終的項目出售數(shù)量仍待定。

　　而“緋聞”買家不是別人，正是大名鼎鼎的PE巨頭黑石集團(tuán)。據(jù)稱，這次黑石與新加坡國有控股的GIC(Government Invested Company)組成買方團(tuán)，收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場。如果交易順利，黑石的寫字樓收購版圖無疑又將添上濃厚重彩的一筆。

　　事實(shí)上，PE巨頭愛買寫字樓，早已不是什么秘密。黑石、KKR、凱雷、華平投資、光大控股等一眾知名PE巨頭均有出手布局。如今在經(jīng)濟(jì)下行周期的大背景下，一些外資PE更是悄悄蜂擁而入，大肆抄底北上廣寫字樓。

　　PE巨頭的另一面：

　　募集180億美元基金，買樓致富

　　對于寫字樓這門生意，黑石已有著悠久的歷史。

　　黑石進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)務(wù)始于上世紀(jì)90年代，其投資理念可以歸結(jié)為三點(diǎn)，“買入，修復(fù)，賣出。”

　　首先，瞄準(zhǔn)市場以低于重置成本的價格買入資產(chǎn)，然后通過管理和有針對性的增值計劃來改善修復(fù)，最后將其出售，獲得投資回報。

　　靠著房產(chǎn)生意，黑石賺的盆滿缽滿。如今黑石的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)已經(jīng)遍及全球，投資領(lǐng)域主要為住宅、寫字樓、酒店、倉儲中心以及房產(chǎn)公司股權(quán)等，地產(chǎn)基金平臺的資產(chǎn)管理規(guī)模已達(dá)1570億美元，管理超過10只機(jī)會型地產(chǎn)基金。

　　寫字樓是其中的重要一環(huán)。黑石官網(wǎng)披露，截至2019年6月30日，黑石在全球擁有的辦公面積為2.31億平方英尺。早在2006年，黑石曾斥資390億美元收購了美國最大的辦公物業(yè)EOP，創(chuàng)下史上最大REITs收購交易。更令人咋舌的是，這其中有近350億是借款，風(fēng)險之高可見一斑。但黑石早有盤算，在洽談收購的同時，也接洽潛在買家。

　　收購?fù)瓿僧?dāng)天，黑石就開始著手進(jìn)行分拆出售。不久后，黑石迅速以70億美元的價格出售了紐約曼哈頓的8棟寫字樓，速度快到都未經(jīng)過黑石的手，其余寫字樓也被陸續(xù)賣掉。到金融危機(jī)來臨前夕，黑石已經(jīng)收回了大部分投資。事實(shí)證明，這筆買賣回報豐厚，做得不虧。而這一筆經(jīng)典案例，只是黑石寫字樓投資版圖中的冰山一角。

　　為了更好的買樓，黑石加快了設(shè)立各種房地產(chǎn)投資基金。2009年，黑石集團(tuán)設(shè)立了若干新的房地產(chǎn)債權(quán)投資基金。去年9月，彭博社稱黑石集團(tuán)計劃為旗艦房地產(chǎn)基金募集180億美元，這將成為黑石歷史上最大的房地產(chǎn)基金，在稍早之前，黑石剛剛為一個專注于亞洲的機(jī)會型房地產(chǎn)基金籌資了71億美元。

　　PE“買樓”，怎么賺錢？

　　在這塊鮮少被關(guān)注的戰(zhàn)場上，PE巨頭們各有各的打法。

　　與黑石相比，KKR顯得低調(diào)了許多。直到2013年年底，KKR才設(shè)立旗下首個房地產(chǎn)基金，該基金募集15億美元資金，絕大多數(shù)將會用于北美地區(qū)的投資。而在中國房地產(chǎn)投資上，KKR僅有兩次嘗試。

　　第一次投資發(fā)生在2011年。KKR與遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立成立地產(chǎn)基金，專攻內(nèi)地地產(chǎn);第二次則在2016年，KKR再次攜手遠(yuǎn)洋集團(tuán)，出資14.77億港元投資了首創(chuàng)置業(yè)旗下公司首創(chuàng)鉅大，并持有后者大約12%的股權(quán)。

　　不過，KKR近期也加快了動作。去年1月，KKR一只20億美元的房地產(chǎn)基金已組建完成;今年3月，據(jù)路透社報道，KKR正在籌募旗下首檔專攻亞洲的房地產(chǎn)基金，目標(biāo)為15億美元。值得一提的是，KKR信奉“用時間換取回報”的投資理念，旗下大部分項目的運(yùn)作周期都很長。

　　另一家美國PE巨頭——華平投資的布局則更為豐富。2005年，華平投資開始了房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，細(xì)分領(lǐng)域從住宅擴(kuò)展到酒店等更多品類。2010年，華平開始與中國金茂(原方興地產(chǎn))合作，投資高端辦公及酒店物業(yè)，一開始只是涉及辦公樓，如今也布局聯(lián)合辦公、總部基地等。目前，華平在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域已對近30多家公司/項目投入了逾40億美元的資金。

　　除海外PE巨頭外，本土PE也在“收樓”。當(dāng)年光大控股收購亞洲雷曼，締造光大安石的案例一直被業(yè)內(nèi)津津樂道。在2007-2008年的金融風(fēng)暴中，雷曼兄弟應(yīng)聲倒閉，但當(dāng)時亞洲雷曼在中國已經(jīng)開始開展各項業(yè)務(wù)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。意識到這是一次機(jī)會，光大控股迅速出擊，而彼時由于正值雷曼兄弟破產(chǎn)期，收購價格相當(dāng)便宜。

　　2009年，光大控股花85萬美元收購了雷曼兄弟旗下的亞洲雷曼房地產(chǎn)基金—亞雷投資，次年又募資1億多美元，成立“光大亞雷房地產(chǎn)基金”，隨著后來英國大型資產(chǎn)管理公司Ashmore(安石)的加盟，該地產(chǎn)基金改名為光大安石房地產(chǎn)基金。如今，光大安石已成為了中國最大的房地產(chǎn)基金之一。

　　2019年，掀起買樓“掃貨潮”

　　僅一季度交易金額就超250億元

　　 女人愛買包，男人愛買表，而今年，買下一座又一座寫字樓則成了PE巨頭們的愛好。

　　此前受限外政策影響，外資一直未能在國內(nèi)地產(chǎn)投資上有所動作，但自2015年起，國家發(fā)改委和商務(wù)部公布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，刪去了針對外商投資房地產(chǎn)的限制類條款。而辦公樓憑借著不限購、不限貸的優(yōu)勢，在短短幾年時間里，迅速成為外國投資者的“心頭好”。

　　在過去近一年的時間里，光是黑石就已出手?jǐn)?shù)次。2018年12月，黑石集團(tuán)以12億美元(約合人民幣82.75億元)收購新加坡豐樹集團(tuán)在上海的商業(yè)項目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓。

　　2019年，PE們更是堪稱“掃貨”。今年春天，黑石集團(tuán)先是以4.8億美元的價格收購了塔博曼旗下三家購物中心50%的股權(quán)，接著又連續(xù)將香港國際建投和上海長泰廣場收入囊中。

　　投資界(ID：pedaily2012)梳理發(fā)現(xiàn)，除黑石外，凱德、基匯資本等知名地產(chǎn)投資基金也均有出手。1月，凱德集團(tuán)宣布,與一家非關(guān)聯(lián)第三方公司成立合資公司，斥資27.52億元收購上海浦發(fā)大廈約70%的面積;基匯資本也聯(lián)合財團(tuán)收購上海MixC萬象城四棟超甲級寫字樓。

　　4月，瑞士合眾集團(tuán)(Partners Group)與中東家族財富基金(The Family Office Co.)等財團(tuán)聯(lián)手以13.4億美元(約合人民幣90.2億元)收購中關(guān)村鼎好大廈大部分股權(quán)，創(chuàng)下了迄今為止北京最大體量的商業(yè)地產(chǎn)外資收購項記錄。

　　繼去年收購中關(guān)村甲級寫字樓高科嶺98%權(quán)益后，外資保險巨頭安聯(lián)集團(tuán)再度大手筆買樓。今年10月份，旗下公司以約78億元人民幣(10億歐元)的估值收購了北京一寫字樓項目85%的權(quán)益。

　　這一筆筆大額交易反應(yīng)在數(shù)字上很是亮眼。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2019年一季度，國內(nèi)大宗物業(yè)投資繼續(xù)活躍，交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進(jìn)一步大幅提升至50%，寫字樓大宗交易金超過250億元。

　　值得一提的是，到了第三季度，內(nèi)資買家活躍了起來，占交易總額近九成。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示, 第三季中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)交易總額按季增長28%，超過1億人民幣的大宗交易總額達(dá)497億人民幣;與去年同期的投資高峰相比，交易金額下滑了28%，而寫字樓占到本季度投資額的55%。

　　不過，投資寫字樓也并非一本萬利。凱雷集團(tuán)的董事總經(jīng)理陳寒曾直言，“2011年到2013年，凱雷集中收購了上海北京核心區(qū)的一批物業(yè)，是因?yàn)閲鴥?nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好支撐了甲級寫字樓需求持續(xù)攀升，凱雷因此也在租金上獲得了相對較高的回報，但從2016年凱雷集中退出直至今天，寫字樓租金回報并沒有那么理想。”