蛋殼唇亡，自如齒寒

　　“蛋殼事件”又有了新的進(jìn)展。

　　12月4日，最高人民法院副院長(zhǎng)楊萬(wàn)明在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上回應(yīng)了媒體關(guān)于“長(zhǎng)租公寓屢發(fā)爆雷事件”的提問(wèn)，表示法院對(duì)進(jìn)入訴訟程序的案件將依法審理。

　　同一天，蛋殼的對(duì)手自如也正式宣布，愿幫助受蛋殼公寓事件影響的業(yè)主和租客共渡難關(guān)，針對(duì)蛋殼公寓的業(yè)主和租客已開展專項(xiàng)扶持。

　　唇亡齒寒，自如深諳這一道理。

　　蛋殼公寓的爆雷，直接受害者是房東、租客和貸款機(jī)構(gòu)，最大的間接受害者則是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“自如”。和傳統(tǒng)商戰(zhàn)不同，實(shí)體生意倒閉，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是直接受益者，而互聯(lián)網(wǎng)新模式企業(yè)在某種程度上來(lái)說(shuō)卻是“綁在一條繩子上的螞蚱”，一家爆雷，就會(huì)在整個(gè)行業(yè)引起連鎖反應(yīng)。蛋殼是領(lǐng)頭羊，其爆雷會(huì)讓公眾對(duì)長(zhǎng)租公寓這一模式產(chǎn)生很大的質(zhì)疑，從而也會(huì)對(duì)自如的發(fā)展帶來(lái)不利的影響。

　　自如看似背靠鏈家，承壓能力比蛋殼更強(qiáng)，但據(jù)天眼查顯示，自如為鏈家的全資子公司，“母子”公司不同于總公司和分公司，雖然有控股關(guān)系，但仍然是相互獨(dú)立的法人，子公司出事故，將由子公司依法獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

　　一旦自如也“崩盤”，長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)將徹底潰不成軍。

　　長(zhǎng)租公寓的本質(zhì)是“二房東”生意，靠“低收高出”賺差價(jià)才是健康合理的經(jīng)營(yíng)方式，蛋殼等多個(gè)長(zhǎng)租公寓利用租金貸玩高杠桿，以“高收低出”、“長(zhǎng)收短付”的手段擾亂市場(chǎng)，下場(chǎng)已經(jīng)明晰。有前車之鑒在，自如顯然不敢再在租金貸上做文章，自如正在想盡辦法回歸正常經(jīng)營(yíng)模式，一方面甩掉不好的房源，一方面將房東端的價(jià)格壓低，以實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流。

　　數(shù)位房東向燃財(cái)經(jīng)反映，自如多次要求房東“自愿降租”，不降租則實(shí)施解約，而房東一旦選擇提前解約，等待他們的就是合同上規(guī)定的“向自如賠付裝修款項(xiàng)”，許多房東因此不得不被迫“自愿降租”。

　　但這無(wú)疑是斷臂自救。

　　靠解約來(lái)“軟性脅迫”房東降租，自如是在以消耗房東信任來(lái)挽救眼前的危機(jī)，一旦信任全面瓦解，那么自如將無(wú)法獲取更多房源，這門生意也將難以為繼。

　　幫助蛋殼，就成了一步妙手，既可以重塑社會(huì)各界對(duì)自如的信任，還能變相接收蛋殼的遺產(chǎn)——優(yōu)質(zhì)房源與用戶。

　　自如或許不會(huì)成為下一個(gè)蛋殼，但顯然，自如的未來(lái)也不再如當(dāng)初設(shè)想中那般“自如”了。

　　斷臂

　　其實(shí)自如“斷臂求生”的動(dòng)作已久。

　　小王在自如連續(xù)租住了兩年，直到今年9月，自如管家突然給他打電話，要他盡快在一個(gè)月內(nèi)搬走。管家的說(shuō)法是“房東臨時(shí)要收房，所以只能解約”。與小王相同遭遇的租客不止一人，早在幾個(gè)月前，就陸續(xù)有租客接到自如通知，要求解約，并承諾賠償一個(gè)月租金，理由均為“房東臨時(shí)要收房”。

　　但小王從其他片區(qū)的自如管家處了解到，“其實(shí)不是房東要收房，是你們住的這間房子成本收不回來(lái)，自如為了止損，只能和房東解約。”燃財(cái)經(jīng)也從多位自如管家處證實(shí)了這一說(shuō)法。

　　而多位房東卻向燃財(cái)經(jīng)反映，自如管家針對(duì)租客和房東準(zhǔn)備了兩套說(shuō)辭，管家多次向房東打電話要求降租，理由是“租客嫌租金太高不租了，房屋只能空置”，房東如果堅(jiān)持不降租，只能解約。事實(shí)上，自如的房東和租客信息完全不對(duì)稱，房東降租后的金額也并未體現(xiàn)在租客交付的租金中。

　　自如內(nèi)部人士向燃財(cái)經(jīng)透露，受疫情影響，今年房租水平普遍降低，導(dǎo)致自如房源空置率增加。自如收房這一動(dòng)作其實(shí)從6月份就開始了，后臺(tái)會(huì)測(cè)算每套房子的成本，如果成本過(guò)高，就先跟房東商量降租，房東不同意降租，就實(shí)施解約。“自如今年有大量房源都?jí)虿簧铣杀�，打算將這些賠錢的房源全部解約處理掉。”

　　自如房源成本倒掛還有一個(gè)原因：自如的隔斷房越來(lái)越少。知情人士透露，為做好防控疫情工作，今年居委會(huì)上門排查的頻率明顯增加，這導(dǎo)致自如許多隔斷房都被發(fā)現(xiàn)從而被清理。一位自如管家告訴燃財(cái)經(jīng)，許多租客也會(huì)故意打電話投訴自己居住的隔斷房，要求相關(guān)部門上門拆隔斷，因?yàn)檫@樣就可以“無(wú)責(zé)任退換租”。

　　自如從房東和房客中間賺的差價(jià)，很大一部分都來(lái)自于隔斷的租金。打個(gè)比方，自如以5500元的價(jià)格從房東手里收來(lái)一套兩室一廳的房源，隔成三室后，以3600元(主臥)、2900元(次臥)、2400元(隔斷)的價(jià)格出租，不算服務(wù)費(fèi)，每月總租金可高達(dá)8900元。而隔斷拆掉后，每月則損失2400元租金。這種房源正是自如急需甩掉的“賠錢”房源。

　　燃財(cái)經(jīng)從自如內(nèi)部人士處了解到，除了這種被拆隔斷的房源需要盡快解決，還有一些“條件差”的房源也都在降租或解約的清單之內(nèi)，例如地段差、沒(méi)有電梯、處于一樓的房子等。

　　自如的保潔人員告訴燃財(cái)經(jīng)，“最近公司派發(fā)的單量明顯比以前少，每個(gè)月的收入至少減少500-600元。”該保潔人員還向燃財(cái)經(jīng)透露，“今年因?yàn)橐咔椋�公司需要縮減開支，所以一些打掃必備的清潔工具(例如抹布、潔廁寶、消毒液之類)都從公司免費(fèi)發(fā)放變成了我們自己出資購(gòu)買，公司已經(jīng)不報(bào)銷了。”

　　一位自如管家也告訴燃財(cái)經(jīng)，“最近很多管家都離職了，今年上半年疫情突發(fā)，公司降薪后已經(jīng)離職了一撥人，下半年又大量解約房源，最近出了蛋殼這碼事，以后看房的租客也明顯變少了，很多租客都不敢再租長(zhǎng)租公寓，我們的出單量越來(lái)越少，賺的錢大不如前。”

　　房東劉先生拒絕了自如向他提出的“自愿降租”的要求，選擇與自如解約。但令他意想不到的是，雖然自如表示解約會(huì)賠償劉先生兩個(gè)月租金，但劉先生也需要“賠付自如的裝修費(fèi)和家電折舊費(fèi)。”

　　業(yè)主與自如簽訂的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》上明確寫著“合同提前解約，甲方應(yīng)向乙方支付裝修及新配置設(shè)施的損失費(fèi)”，并且這份合同是以“格式合同”的形式與房東簽訂，不能修改，也不能補(bǔ)充條款。

　　“我的房子在托管給自如之前就是精裝房，彩電和家具都是九成新，但自如要求必須采用他們的裝修風(fēng)格，讓我把原有的彩電和家具都自行處置掉。”劉先生氣憤說(shuō)道，“其實(shí)自如給我們的租金并沒(méi)比市場(chǎng)價(jià)高出多少，而且首年還有90天免租期，算下來(lái)甚至比市場(chǎng)價(jià)低。當(dāng)時(shí)選擇托管給自如，只是覺(jué)得圖個(gè)方便，沒(méi)想到從一開始簽合同就埋下了這么大的坑。”

　　房東王阿姨需要賠償給自如的裝修折舊費(fèi)和家具家電折舊費(fèi)加起來(lái)足有4萬(wàn)多元，遠(yuǎn)超自如賠付的兩個(gè)月違約金，王阿姨只好選擇“自愿降租”。王阿姨曾在自如提出“降租和解約二選一”的要求后上門檢查過(guò)自如配置的家具和家電，“自如的家具都是擺個(gè)樣子，拆掉沙發(fā)套，里面的棉花已經(jīng)脆了，一抓一個(gè)坑，根本不值那么多錢。”王阿姨說(shuō)。但自如不會(huì)提供家具的真實(shí)采購(gòu)價(jià)格，房東只能按照自如單方面給出的價(jià)格來(lái)賠償。

　　近期有媒體曾報(bào)道，數(shù)名北京自如業(yè)主堵住了自如總部大門，要求自如對(duì)合同解約事件一事進(jìn)行賠償。自如方面對(duì)此表示，“所有遭受解約影響的租客都會(huì)友好協(xié)商，對(duì)于符合合同支持的業(yè)主，將會(huì)賠付違約金。”對(duì)于解約的業(yè)主，自如將根據(jù)合同約定，賠償業(yè)主兩個(gè)月房租，終止合作關(guān)系。合同條款中涉及的裝修成本折舊費(fèi)用，如果金額高于兩個(gè)月房租，按最高兩個(gè)月房租進(jìn)行結(jié)算。

　　也就是說(shuō)，業(yè)主無(wú)需向自如額外支付費(fèi)用，但解約后的違約金和裝修賠付款仍然將兩兩相抵。

　　對(duì)此，法律博主李俊慧認(rèn)為，“解約和賠償裝修費(fèi)二選一”是自如的固定話術(shù)和套路，目的就是用裝修損失費(fèi)來(lái)“脅迫”房東接受降租。實(shí)際上，自如的不合理?xiàng)l約并沒(méi)有相應(yīng)的法律依據(jù)，根據(jù)自如和房東簽署的協(xié)議來(lái)看，如果房東選擇提前解除合同，那么房東需要付出裝修費(fèi)用并承擔(dān)相應(yīng)的賠償義務(wù)。如果自如主動(dòng)違約，那么自如前期投入的裝修費(fèi)用不應(yīng)該由房東承擔(dān)，因?yàn)樵诮獬�合同的過(guò)程中，房東并沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，也不會(huì)給自如造成任何損失。

　　“在疫情防控取得良好成功情況下，自如依然以疫情為借口‘軟性脅迫’房東降租，說(shuō)明自如并沒(méi)有吸取到蛋殼公寓在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題和教訓(xùn)，還想通過(guò)壓榨租客或者房東來(lái)轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取更多的商業(yè)利益。”李俊慧指出，這需要相應(yīng)部門盡早介入，規(guī)范自如在合同條款以及運(yùn)營(yíng)模式中存在的漏洞和違法違規(guī)問(wèn)題。

　　求生

　　一邊“狂甩房源”，另一邊又忙著接手蛋殼的房東和租客，自如究竟打著什么算盤？

　　在蛋殼的房東和租客矛盾最激烈的階段，許多房東給租客“斷水?dāng)嚯?rdquo;甚至上門驅(qū)趕租客，從這時(shí)開始，一些自如管家就開始上門“搶活”，在蛋殼公寓租戶的家門貼條，告知租客“需要找房可以及時(shí)聯(lián)系我”。

　　12月4日，自如正式發(fā)布了針對(duì)蛋殼租客業(yè)主扶持方案，內(nèi)容是業(yè)主和租客在與蛋殼公寓解除合約后，可與自如重新簽約。自如承諾租客未來(lái)一年內(nèi)按原價(jià)可在當(dāng)前房屋繼續(xù)居住，并最高減免一個(gè)月房租。業(yè)主將房屋委托給自如后，自如免收業(yè)主未來(lái)一年的托管服務(wù)費(fèi)，并提供房屋出租、房屋維護(hù)、租務(wù)處理等服務(wù)。

　　表面上看，自如是接了蛋殼公寓的爛攤子，實(shí)際上是在抄底蛋殼的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

　　自如甩掉的都是條件差的“賠本房源”，而蛋殼有不少糾紛房源都是自如覬覦已久的“優(yōu)質(zhì)房源”，地段好、條件好，甚至還節(jié)省了裝修費(fèi)。另外，蛋殼的房東經(jīng)歷糾紛后更好“壓價(jià)”，以更低的價(jià)格收房，再以原價(jià)繼續(xù)租給房客，剛好達(dá)到自如“低收高出”的目的，豈不美哉。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴燃財(cái)經(jīng)，此類動(dòng)作有助于房東和租客相關(guān)租賃關(guān)系的維持，也有助于自如后續(xù)房源規(guī)模的擴(kuò)大，后續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系將進(jìn)一步優(yōu)化，自如潛在的房源和客源將增加。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向燃財(cái)經(jīng)解讀，自如這一行為，一方面可能是社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，另一方面則是為了占據(jù)市場(chǎng)份額。蛋殼事件的根源是資金鏈出了問(wèn)題，不等于這個(gè)行業(yè)就一定不可為，關(guān)鍵在于如何避免這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，而不是因噎廢食。蛋殼曾是自如強(qiáng)勁的對(duì)手，現(xiàn)在自如只要有強(qiáng)大的資金支持，的確可以利用這個(gè)大好機(jī)會(huì)去占領(lǐng)市場(chǎng)份額。

　　燃財(cái)經(jīng)關(guān)注到，自如宣稱“該計(jì)劃將在自如開展業(yè)務(wù)的上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武漢全面實(shí)施”，唯獨(dú)缺失了自如和蛋殼的大本營(yíng)北京。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“不排除北京本身已經(jīng)有地方政府托底了，或者近期地方有關(guān)部門介入以后，壓力其實(shí)減小了。”也有其他觀點(diǎn)認(rèn)為，自如唯獨(dú)不接手北京是“殺人誅心”，目的是讓蛋殼繼續(xù)維持高負(fù)債。

　　除了抄底蛋殼，自如還有其他動(dòng)作。

　　11月30日，自如正式宣布并購(gòu)貝客青年精品公寓。貝客青年精品公寓在全國(guó)擁有31個(gè)項(xiàng)目，主要為白領(lǐng)公寓，合計(jì)房源5000余間，分布在北京、上海、南京、蘇州、徐州等地。并購(gòu)?fù)瓿珊�，自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等城市運(yùn)營(yíng)五十余個(gè)集中式公寓項(xiàng)目。

　　有分析師認(rèn)為，自如選擇在蛋殼爆雷高潮、全社會(huì)質(zhì)疑長(zhǎng)租公寓模式的時(shí)間節(jié)點(diǎn)發(fā)布并購(gòu)消息，是為了”向外界展示自如的資金實(shí)力，表明自如在經(jīng)營(yíng)方面比較穩(wěn)健。”

　　自如的主業(yè)務(wù)是分散式公寓，但包括蛋殼在內(nèi)的多家分散式長(zhǎng)租公寓的“爆雷”，讓分散式公寓的缺點(diǎn)暴露無(wú)遺——作為托管端，和房東、租客的溝通成本較高，容易產(chǎn)生糾紛，并且不確定因素過(guò)多，容易出現(xiàn)“低收高出”的不良現(xiàn)象。

　　而集中式公寓雖然前期的成本投入高，但后期的運(yùn)營(yíng)成本和管理成本更低，利潤(rùn)也更高，能夠在一定程度上提高營(yíng)收，實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�運(yùn)作。分散式公寓和集中式公寓兩手齊抓，可以分散風(fēng)險(xiǎn)，也可以為自如日后轉(zhuǎn)型鋪路。

　　危機(jī)

　　長(zhǎng)租公寓爆雷有多嚴(yán)重?

　　市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，共有69家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂或無(wú)法再經(jīng)營(yíng)。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，僅今年8月、9月就連續(xù)有22家中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)陷入糾紛、資金鏈斷裂或倒閉。而這些企業(yè)之所以爆雷，大部分都是因?yàn)?ldquo;高收低出”、“長(zhǎng)收短付”等違規(guī)操作埋下了危機(jī)。

　　通常來(lái)看，分散式長(zhǎng)租公寓的健康運(yùn)營(yíng)方式是低收高出，通過(guò)裝修和服務(wù)合理提高房屋溢價(jià)，靠差價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，說(shuō)白了就是“二房東”的生意，但只做“二房東”難以將規(guī)模做大，于是，一些想要快速擴(kuò)張的長(zhǎng)租公寓便把目光落到了租金貸上。

　　租金貸的操作是租客選擇“貸款方式”與公寓運(yùn)營(yíng)平臺(tái)簽訂租房合同，與平臺(tái)合作的金融機(jī)構(gòu)次性將租客合同期內(nèi)的所有租金支付給平臺(tái)，而平臺(tái)則按月或按季向房東支付租金。這一操作，使得長(zhǎng)租公寓可以從金融機(jī)構(gòu)一次性獲得一整年的預(yù)付款，提前回籠的資金有利于公寓方繼續(xù)拓大規(guī)模。

　　表面上，這一操作減輕了租客資金壓力，可以實(shí)現(xiàn)租金“月付”，實(shí)際上，公寓方利用租金貸存在房租和融資期限錯(cuò)配的漏洞，把租金貸當(dāng)成了快速擴(kuò)充現(xiàn)金流的杠桿工具，本質(zhì)上就是一種滾雪球的“龐氏騙局”。一旦公寓方資金鏈斷裂，銀行、租戶和房東都拿不回錢，也就產(chǎn)生了“爆雷”。

　　蛋殼公寓的爆雷正是源于這一點(diǎn)。

　　多位租客曾向燃財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)初蛋殼公寓的管家在帶看時(shí)，就誘導(dǎo)租客使用“分期付款”，“分期付款”的年總額比正�，F(xiàn)金季付還要便宜許多，這讓許多租客都掉入了“租金貸”的陷阱。

　　在這種模式之下，2017年至2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓使用租金貸的租客占比分別高達(dá)91.3%、75.8%、67.9%。住建部等六部門曾在2019年12月印發(fā)的指導(dǎo)意見中指出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%。而蛋殼公寓顯然已遠(yuǎn)超這一比例要求。

　　蛋殼公寓爆雷后，租金貸的弊端也隨之浮現(xiàn)——許多租客退租后，租金貸并未解除。與蛋殼公寓合作租金貸的機(jī)構(gòu)是微眾銀行。微眾銀行在事件初期曾表示，租金貸客戶在2021年3月底之前不上征信。

　　12月2日，微眾銀行又發(fā)布《致微眾銀行租房消費(fèi)貸款客戶》公告稱：“所有受蛋殼公寓事件影響的我行客戶，經(jīng)客戶提出及我行確認(rèn)后，剩余貸款本金將給予免息延期，在2023年12月31日之前，我行不扣款、不計(jì)息，不影響信用記錄。”

　　12月4日，微眾銀行針對(duì)該公告又作出細(xì)節(jié)補(bǔ)充，稱已研究制定出方案，可實(shí)現(xiàn)即使蛋殼租金貸客戶不繼續(xù)還貸，仍能結(jié)清貸款。

　　微眾銀行旗下的租金貸業(yè)務(wù)合作的另一家長(zhǎng)租公寓正是自如。有了蛋殼的前車之鑒，自如開始迅速“排雷”，12月2日，自如宣稱其租金貸產(chǎn)品海燕計(jì)劃“自如分期”、“輕松付”將于11月27日暫停使用，已簽海燕用戶不受影響，仍可正常還款。

　　“知乎”上，自如的官方認(rèn)證賬號(hào)在回應(yīng)網(wǎng)友問(wèn)題時(shí)提到，“一些同行企業(yè)過(guò)度運(yùn)用租金貸手段，采取長(zhǎng)收短付、高收低付的經(jīng)營(yíng)方式，在市場(chǎng)環(huán)境較好時(shí)能實(shí)現(xiàn)快速的規(guī)模擴(kuò)張，同時(shí)也帶來(lái)了很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”自如表示，自如的租金貸比例一直遠(yuǎn)低于官方要求的30%比例。

　　解決了租金貸隱患，自如面臨的最大問(wèn)題其實(shí)是信任危機(jī)。

　　長(zhǎng)租公寓這門生意，說(shuō)到底還是“二房東”的生意，但只靠賺差價(jià)，顯然做不成一門大生意。

　　對(duì)于自如來(lái)說(shuō)，最重要的是用戶，只要平臺(tái)上的用戶足夠多，未來(lái)能夠講故事的想象空間就足夠大。但是想要更多的租客，就必須有更多的優(yōu)質(zhì)房源，房源才是自如最根本的資產(chǎn)。

　　但蛋殼公寓的爆雷，使得全社會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓這一模式都產(chǎn)生了質(zhì)疑，業(yè)主對(duì)自如的信任度也一同降低，許多自如房東都和燃財(cái)經(jīng)表示，“合同到期后再也不會(huì)交給長(zhǎng)租公寓來(lái)托管了”。

　　一些房東也告訴燃財(cái)經(jīng)，自己的一些好地段的房源通過(guò)鏈家掛出去，但許久都未租出去，期間鏈家的中介還一直在游說(shuō)自己將房源托管給自如，“懷疑鏈家是為了讓自如成功接手這套房子，才故意不幫忙把房子租出去，”其中一位房東猜測(cè)，“但是不管能不能租出去，我都不會(huì)再相信長(zhǎng)租公寓了。”

　　多重因素下，自如正在遭受前所未有的信任危機(jī)。顯然，當(dāng)在約的這批房源合同到期后，怎樣用合適的價(jià)格獲取更多房源以擴(kuò)大規(guī)模，又讓資金鏈保持在安全線之上，才是自如真正要解決的問(wèn)題。