福布斯解讀：無人駕駛汽車如何顛覆房地產(chǎn)行業(yè)

　　3月12日消息，據(jù)福布斯雜志報(bào)道，從今年4月初開始，無人駕駛汽車就可能成為公路上的常見現(xiàn)象，至少在美國(guó)加州是這樣。加州已經(jīng)決定允許在其公路上測(cè)試全自動(dòng)無人駕駛車輛。而在此之前，所有測(cè)試車輛中都必須有人類駕駛員監(jiān)督。

　　美國(guó)亞利桑那州也已經(jīng)成為測(cè)試無人駕駛汽車的中心，這在很大程度上要?dú)w功于該州州長(zhǎng)的支持。叫車服務(wù)巨頭Uber上周宣布，它已經(jīng)在亞利桑那州完成了無人駕駛卡車的測(cè)試，現(xiàn)在正開始使用它們?cè)谌�州范圍�?nèi)運(yùn)送貨物。

　　不僅僅是美國(guó)，英國(guó)政府上周也對(duì)無人駕駛汽車相關(guān)法規(guī)進(jìn)行了審查，目的是在2021年之前讓無人駕駛汽車上路。世界其他國(guó)家也在測(cè)試無人駕駛汽車。

　　對(duì)于無人駕駛技術(shù)和汽車行業(yè)來說，這顯然是邁出了一大步，難怪谷歌、Uber這樣科技公司，奧迪、寶馬、福特、通用、大眾以及沃爾沃等傳統(tǒng)汽車制造商都在致力于無人駕駛汽車的研發(fā)。

　　更少依賴于人類的駕駛也可以重塑交通領(lǐng)域。也許不那么明顯的跡象是，道路上滿是無人駕駛汽車的未來也會(huì)刺激我們的生活和工作發(fā)生重大改變，從而影響到除了交通和科技行業(yè)之外的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　當(dāng)然，我們已經(jīng)意識(shí)到，無人駕駛汽車最終可能不會(huì)比谷歌眼鏡更多改變世界，也不會(huì)比大肆炒作的賽格威(Segway)更多改變交通。雖然無人駕駛汽車的成功率可能沒有人們想象的那么容易預(yù)測(cè)，但通過無人駕駛汽車的未來?yè)躏L(fēng)板，看透前方道路的障礙或轉(zhuǎn)彎，仍然有很大的啟發(fā)意義。

　　交通樞紐價(jià)值

　　一個(gè)值得考慮的問題是，無人駕駛汽車的擴(kuò)散會(huì)對(duì)公共交通和交通樞紐周圍房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生什么樣的影響?傳統(tǒng)上，辦公室和住宅樓與公共交通樞紐之間的關(guān)系十分親密，減少通勤時(shí)間通�？梢栽黾臃慨a(chǎn)價(jià)值。對(duì)于汽車保有率較低的千禧一代來說，這一現(xiàn)象似乎更為明顯。

　　美國(guó)房地產(chǎn)公司JLL的美國(guó)辦公室研究主管斯科特·霍馬(Scott Homa)說：“顯然，任何大型交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)都可以對(duì)周邊房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生巨大的刺激作用，這已經(jīng)成為美國(guó)的一個(gè)普遍主題。”

　　在新鐵路系統(tǒng)或火車站附近，比如波士頓的薩默維爾郊區(qū)、芝加哥的富爾頓市場(chǎng)、密蘇里州堪薩斯城的市中心以及德克薩斯州奧斯汀等地，都可以看到房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃興起。

　　無人駕駛汽車的可用性增加，可能就像叫車服務(wù)普及那樣，成為城市居民避免購(gòu)買汽車的一個(gè)更重要原因，從而使得接近公共交通樞紐的價(jià)值保持不變(至少不會(huì)大幅上漲)。

　　但還有另外一種可能：引入無人駕駛汽車后，可能會(huì)使公共交通對(duì)通勤者來說變得不那么重要。這可能會(huì)對(duì)購(gòu)房者、租客和辦公樓租戶的需求產(chǎn)生重大影響。

　　會(huì)計(jì)師事務(wù)所畢馬威(KPMG)在2017年發(fā)布報(bào)告，研究無人駕駛汽車對(duì)公共交通部門的影響。報(bào)告中稱：“無人駕駛汽車將大大減少旅行成本、時(shí)間和擁堵，同時(shí)增加安全性。低成本的無人駕駛汽車可以改變通勤者的偏好，使他們遠(yuǎn)離傳統(tǒng)公共交通。”

　　更重要的是，不僅僅是私人擁有的四門轎車可以在無人駕駛的情況下在公路上疾行。荷蘭、中國(guó)以及瑞士等國(guó)始終在測(cè)試無人駕駛公共交通工具，如可承載9人的電動(dòng)無人駕駛小巴，以及全尺寸的無人駕駛大巴。

　　有了無人駕駛汽車，以前位于公交車附近的辦公樓和住宅樓對(duì)通勤者來說再?zèng)]有吸引力。而從房地產(chǎn)的角度來看，更大的吸引力可能轉(zhuǎn)化為需求增加和房產(chǎn)價(jià)值上升。

　　另一方面，由于鄰近交通樞紐而獲得高價(jià)值的房產(chǎn)可能會(huì)突然失去優(yōu)勢(shì)。即使在已經(jīng)有公共交通服務(wù)的社區(qū)，無人駕駛車輛也有可能對(duì)現(xiàn)有的運(yùn)輸系統(tǒng)構(gòu)成威脅。通過補(bǔ)充公共交通體系(或者在某些情況下甚至取代它們)，無人駕駛汽車可能會(huì)使現(xiàn)有的公共交通系統(tǒng)變得不再重要，最終甚至?xí)�讓人放棄這樣的觀念，即靠近交通樞紐可以提高房產(chǎn)價(jià)值。

　　泊車需求下降

　　我們很多人早上開車去上班，在辦公室附近停車，我們的車子始終處于閑置狀態(tài)，直到我們下班回家。建筑、規(guī)劃和咨詢公司Gensler的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)私人汽車的平均使用率僅為5%，其余時(shí)間則用于閑置狀態(tài)。

　　Gensler在一份關(guān)于無人駕駛汽車的報(bào)告中說:“美國(guó)的停車位大約有5億個(gè)，它們的占地面積估計(jì)比特拉華州和羅得島州土地總和還要多。僅在紐約市，停車場(chǎng)就相當(dāng)于兩個(gè)中央公園大小。”

　　但隨著無人駕駛汽車的普及，這種情況可能會(huì)改變。

　　如果無人駕駛汽車真的普及，當(dāng)你到達(dá)目的地后可能減少對(duì)停車場(chǎng)的需求。雖然停車場(chǎng)沒有太多建筑物，但它顯然也是一種商業(yè)地產(chǎn)。畢馬威在其無人駕駛汽車報(bào)告中說：“無人駕駛汽車取消了通勤者對(duì)街道和停車場(chǎng)的需求。”

　　咨詢公司麥肯錫(McKinsey & Co.)估計(jì)，無人駕駛汽車可以減少美國(guó)超過56億平方米的停車空間。這是因?yàn)闊o人駕駛汽車可能會(huì)從家里接人，并將他們送到辦公室或者商場(chǎng)，然后前往非主要商業(yè)區(qū)泊車。也有可能，無人駕駛汽車就像像出租車一樣，甚至不需要停車，繼續(xù)接送下個(gè)客戶。

　　2017年11月份，Uber已經(jīng)同意從沃爾沃購(gòu)買2.4萬輛SUV，組成無人駕駛汽車車隊(duì)。Uber表示，其無人駕駛汽車最早將于明年上路。

　　減少停車需求對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響可能是復(fù)雜的。它可以降低業(yè)主的房地產(chǎn)成本，人們不再需要停車位，現(xiàn)有的停車場(chǎng)和車庫(kù)可以被重新建設(shè)和開發(fā)。紐約最大的停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商Icon Parking運(yùn)營(yíng)有300個(gè)停車場(chǎng)，它預(yù)測(cè)：如果無人駕駛汽車對(duì)停車的需求降低，這也將改變車道設(shè)計(jì)。

　　在更大的范圍內(nèi)，像紐約這樣人口密集的城市，土地溢價(jià)，對(duì)停車場(chǎng)和車庫(kù)的需求減少，可能會(huì)對(duì)供求關(guān)系產(chǎn)生巨大影響。如果突然大量土地可供重新開發(fā)，這對(duì)創(chuàng)造買方市場(chǎng)大有幫助。

　　在不久的將來，當(dāng)無人駕駛汽車開始普及，減少停車場(chǎng)需求，下一個(gè)問題就是：這些停車場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么?答案是：我們不知道它們會(huì)變成什么樣子，但可以肯定的是，這些突然顯得多余的停車場(chǎng)和車庫(kù)會(huì)變成某種其他東西。

　　無人駕駛汽車正獲得越來越多的青睞。它們僅僅成為一種交通工具，還是會(huì)從根本上改變我們的出行方式，目前還不清楚。但如果是后者，交通運(yùn)輸并不是唯一會(huì)被顛覆的行業(yè)。無所不在的無人駕駛汽車可能最終會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)的組成部分，但我們很有可能在這個(gè)過程中遇到更多挑戰(zhàn)。