萬科和恒大、融創(chuàng)、碧桂園分道揚鑣？

　　萬科物業(yè)多年來的光環(huán)，在越來越多曝出的問題中變得暗淡。

　　近期，哈爾濱萬科·招商諾丁山小區(qū)居民向媒體反映該小區(qū)萬科物業(yè)不作為、亂作為，消防通道被堵，雜物長期不清，物業(yè)員工食堂宿舍占用居民活動室等問題。

　　此前的6、7月份，市場曾傳出萬科物業(yè)被杭州國信嘉園業(yè)主委員會解聘的消息，全體業(yè)主的服務評價單上，萬科物業(yè)僅獲得了7.64%的滿意率。“萬科物業(yè)以史上最差物業(yè)的形象出現(xiàn)在中國大地上。”該業(yè)委會在《告國信嘉園全體業(yè)主書》中稱。

　　不僅是萬科，明星房企的名單中，被業(yè)主投訴的事件屢屢發(fā)生。有統(tǒng)計顯示，上市房企法律訴訟中，最多的案由為物業(yè)服務合同糾紛，占比超21%。

　　但是這并不妨礙房企物業(yè)走上滿是鮮花和掌聲的舞臺，上市房企分拆物業(yè)上市，在今年應該會很輕易地登上房企大事件的熱榜。

　　“萬科物業(yè)在未來很長一段時間內(nèi)都不會上市。”

　　即便在今年3月份的業(yè)績推介會上，萬科董事會主席郁亮做出如此明確又幾乎是決絕的回答，仍然不能阻止6月底股東大會上這個問題再次被拋出，總裁祝九勝不得不再次回應，“沒有時間表”。

　　這一定不是最后一次，萬科的管理層應該做好了在各個公開場合被問到“物業(yè)上市”問題的準備，特別是當一家新的物業(yè)公司被房企，尤其是知名房企分拆上市的消息傳出時。

　　中國恒大8月13日晚間發(fā)布公告，旗下恒大物業(yè)合計引入235億港元戰(zhàn)略投資，以支持物業(yè)管理業(yè)務的發(fā)展。戰(zhàn)投隊伍中包括中信、光大控股等大型央企，紅杉資本中國基金、云鋒基金等頂級投資基金，及騰訊、周大福等大型企業(yè)。

　　7月底，恒大公告稱，正考慮分拆物業(yè)管理服務在香港聯(lián)交所獨立上市。

　　融創(chuàng)已經(jīng)先走一步。

　　8月6日晚間，融創(chuàng)宣布分拆附屬公司融創(chuàng)服務控股有限公司于香港聯(lián)交所主板上市。雖然募資規(guī)模尚未透露，但此前來自外媒的消息是：10億美元。

　　外界眼中的“碧恒萬融”四大房企巨頭中，只有萬年物業(yè)第一名的萬科對上市說“不要”。

　　早在2018年6月就在港交所上市的碧桂園服務，市值已經(jīng)翻了四倍。TOP10房企已經(jīng)有7家正在或已經(jīng)把旗下物業(yè)拆分送上交易所，再加上非頭部房企，拆分物業(yè)上市已經(jīng)成“潮”。

　　外界大多無法理解，萬科遲遲不上市，到底是出于何種考慮。于是，“什么時候上市?”“為什么不上市?”“還在等什么?”成了投資者越發(fā)常見的靈魂三問。

　　但普通民眾最想問的還是，這些房企物業(yè)上市能帶給我們什么?上市了服務就會好嗎?我們的問題就能解決嗎?

　　無解的物業(yè)與業(yè)主矛盾？

　　從媒體拍攝的諾丁山小區(qū)的圖片中，能找到很多很多小區(qū)的影子。

　　樓梯間內(nèi)推滿了各種雜物，消防通道被建筑垃圾堵塞。

　　“居民也反映多次，萬科物業(yè)根本不作為。”當萬科物業(yè)的媒體對接人對媒體反饋已清理后，小區(qū)居民卻說：“萬科物業(yè)只清理了門內(nèi)的建筑垃圾，而堆在門外的沙子堆和紅磚等施工物料還在，現(xiàn)在消防通道仍被堵得死死的，物業(yè)只管門里不管門外，這也能說是‘已清理’嗎?”

　　就在這之前的兩個月，杭州傳出一小區(qū)業(yè)主委員會罷免了萬科物業(yè)的消息，原因是在全體業(yè)主以公開投票方式對所聘請的萬科物業(yè)進行服務評價時，滿意率僅為7.64%。報道中，該小區(qū)有業(yè)主稱，‘大牌’萬科淪落成這樣，令人匪夷所思!”

　　有自媒體查詢了“黑貓投訴”，萬科物業(yè)截至2020年7月30日，共存在72條投訴，用戶投訴萬科物業(yè)的原因包括，“虛假宣傳，公共車位出售等問題”、“未履行合同”、“偷業(yè)主暖氣熱量”、“客服不處理,服務不到位，虛假宣傳，交房質量問題嚴重，萬科物業(yè)不作為,互相扯皮”、“物業(yè)私自挪動車牌”等等。

　　類似的投訴，幾乎在所有的房企物業(yè)中，都可以找到影子，包括碧桂園、恒大、融創(chuàng)等知名房企。

　　正當這些投訴的業(yè)主正在為所在小區(qū)的物業(yè)煩惱、焦灼卻又投訴無門的時候，資本市場傳出了它們“受寵”的消息。

　　孫宏斌、許家印“食言”因缺錢？

　　當今年5月，管理層對外透露“融創(chuàng)服務有安排上市的計劃”，而后兩個月被媒體曝出分拆出的物業(yè)管理業(yè)務準備登陸港交所，集資金額約為10億美元時，“食言”“打臉”“真香”這樣的詞，立刻被用到了融創(chuàng)中國董事長孫宏斌身上。

　　5年前，當分拆物業(yè)上市已經(jīng)成為不少房企討論的議題的時候，孫宏斌表示，“很荒唐”。

　　彼時，孫宏斌曾明確表示，不會謀求融創(chuàng)的物業(yè)管理公司分拆上市，原因是“物業(yè)公司就像辦公共服務類機構，如果被分拆上市的話，將使得物業(yè)公司變成賺錢的工具，這種做法并不可取。”

　　外界認為，當時的孫宏斌看不上物業(yè)這點“小錢”。

　　掉頭來得猝不及防。

　　背后的主要原因，恐怕還是缺錢。

　　融創(chuàng)的高負債，路人皆知，近期還在不斷大手筆融資。

　　一份《2019年TOP15房企凈負債率排行榜》顯示，2019年年底，融創(chuàng)中國的凈負債率為179.64%，位于內(nèi)地TOP15房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率排行之首。

　　“我們自身來講，物業(yè)上市后，對資產(chǎn)結構、提升凈資產(chǎn)、降負債率也有很大支持。”今年5月份的融創(chuàng)中國股東會上，融創(chuàng)的高層如此解釋。

　　改變想法的不止是孫宏斌。

　　“沒有分拆物業(yè)管理上市的計劃。”2018年3月，恒大2017年業(yè)績會上，恒大集團董事局主席許家印的這一表態(tài)，甚至都沒有引起過多的討論，只是一些媒體發(fā)的一句話快訊。

　　但是，兩年剛過，人們就看到了恒大“正考慮分拆物業(yè)管理服務獨立上市”的消息，緊接著是“引入235億港元戰(zhàn)投”的重磅消息。

　　恒大物業(yè)的戰(zhàn)略投資者也堪稱“天團”，馬云、馬化騰、沈南鵬……符合對業(yè)內(nèi)豪華的所有想象。有人評價，這符合許家印的作風，“不鳴則已，一鳴驚人”，以及“要干就干大的”。

　　“融資為集團物業(yè)管理業(yè)務引進了一批卓有聲譽的戰(zhàn)略投資者，將會提升其物業(yè)管理業(yè)務的企業(yè)形象、專業(yè)水平，也能支持其成長和發(fā)展。”恒大表示。

　　如此大的陣仗，一來是為了融到更多資金，再來，在分拆物業(yè)上市的隊伍里，恒大確實不算早，想要在資本市場講好故事，當然需要拿得出手的陣容。

　　2014年，花樣年旗下彩生活服務集團在香港上市，成為國內(nèi)第一家物業(yè)管理類上市公司。

　　隨后，多家龍頭房企踏上這條“花路”，包括中海、碧桂園、保利、招商蛇口，等等。有統(tǒng)計顯示，內(nèi)地赴港上市的物業(yè)公司高達26家，平均市盈率高達41.39倍。

　　花樣年控股集團有限公司董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍近期在公開場合表示，預計到今年年底，上市物業(yè)管理公司有可能超過40家，未來三年將超過100家。

　　“物業(yè)管理行業(yè)還處在發(fā)展初期，未來前景廣闊，整個物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模將超過10萬億元。”潘軍說。

　　萬科物業(yè)估值破1000億，不上市“怕被資本市場帶壞”？

　　這么多房企擠破頭的路上，唯獨沒有萬科。

　　“萬科物業(yè)暫時沒有上市計劃，并且在未來很長一段時間內(nèi)都不會上市，等到大家都認可萬科物業(yè)‘城市服務商’的身份時，萬科物業(yè)才會考慮上市。”這已經(jīng)不是第一次萬科的高層公開回應物業(yè)上市傳聞。

　　彩生活的上市，打開了一扇新的大門，而這扇大門，萬科不進，似乎在所有人看來都說不過去。

　　所以從那時起，對萬科物業(yè)上市的猜測和傳言從未間斷，且每家房企傳出分拆物業(yè)的消息，萬科必被問及。

　　尤其在2015年，萬科物業(yè)發(fā)展了25年后。當年，萬科物業(yè)啟用了新Logo，公開宣稱做國內(nèi)第一個百億級別的物業(yè)公司。

　　對于這個帶有知更鳥元素的新標，萬科物業(yè)創(chuàng)始人、之平管理執(zhí)行董事陳之平的一句“像是翅膀硬了要單飛”，引發(fā)市場無限遐想。

　　彼時有傳言稱，萬科物業(yè)在整個集團中的地位頗高，上市只是時間問題。郁亮曾在內(nèi)部會議上表態(tài)：“萬科物業(yè)前景可期，若上市，它的市值一定會大于萬科地產(chǎn)。”

　　萬科高層曾對外界提供過一份數(shù)據(jù)，在納入統(tǒng)計范疇的1468萬平方米、接近15萬套樓齡超過10年的房產(chǎn)中，超過90%的萬科物業(yè)服務社區(qū)的二手房價格高于周邊;截至2015年8月，萬科物業(yè)服務的社區(qū)房屋資產(chǎn)總價值達1.75萬億元，較2014年底的1.2萬億元增長45.83%。

　　“在過去幾個月里，凡是聽說萬科物業(yè)要進場的，業(yè)主的二手房在中介的報價都有變化。”當時萬科物業(yè)總經(jīng)理朱保全說，深圳龍崗卓弘高爾夫雅苑的二手房，在得到萬科物業(yè)將進駐小區(qū)的消息后，房價漲了20%。

　　同年，萬科物業(yè)開始轉型，開啟全面市場化之路。從此前只服務于萬科項目，到接受來自全國所有開發(fā)商的物業(yè)業(yè)務。

　　通過“托管+收購”的方式，萬科輸出萬科物業(yè)服務品牌和標準，業(yè)內(nèi)驚呼“狼來了”。

　　“三年時間把管理面積由7000萬平方米提高到5億平方米，增長為原來的7倍”這個他們高層自己也稱為野心勃勃的目標背后，是中國的物業(yè)行業(yè)仍較為分散的現(xiàn)狀。

　　當時的報道稱，北美物業(yè)管理公司的前50強市場占有率接近30%，最大的物業(yè)公司FirstService在北美市場占有率是4%，而中國的前50強市場占有率是5.6%，萬科只占大約0.6%。

　　今年年初發(fā)布的2019年度業(yè)績報告顯示，截至報告期末，萬科物業(yè)累計簽約面積6.4億平方米。

　　2019年年底，曾有人做過粗略的估算，兩年后，萬科物業(yè)營業(yè)收入有望接近500億元，利潤則接近100億元，給予其較低的10倍估值，市值就將超越1000億元。

　　而在2018年12月，郁亮曾經(jīng)在回應物業(yè)上市問題時稱，“我就特意讓物業(yè)(公司)保持與資本市場的距離，不讓它想這個事，我怕資本市場把物業(yè)(公司)引導壞了，上市后要短期業(yè)績，要發(fā)公告。再說物業(yè)對我們的收入貢獻不大，我們的物業(yè)有機會達到千億市值，我希望它具備了基礎和實力之后，再談上市問題會好一些。”

　　很多業(yè)內(nèi)人士對萬科遲遲不上市的原因避而不談。易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，遲遲不上市的理由，是萬科對房地產(chǎn)市場看得比較遠，“對于物業(yè)分拆上市這種傳統(tǒng)模式似乎不太認同，而是想尋找新的突破口，因為雖然目前很多房企的物業(yè)上市了，但盈利的機會并沒有找到。”

　　虛高的估值，潛在的危險

　　這種分析并不是沒有依據(jù)。

　　從已經(jīng)拆分上市，或正在準備走這一步的房企來看，擺脫困局的意圖更為明顯。

　　有分析稱，雖然已上市物業(yè)公司的市盈率高，但很明顯虛高，并不能給房企帶來長期的高利潤。長期以來的房企需要像物業(yè)公司這樣輕資本運營的項目來彌補短板;嚴峻的大環(huán)境下房企需要尋找新的盈利增長點，因此拆分物業(yè)公司上市成為最優(yōu)選。

　　對于物業(yè)公司來講，規(guī)模是基礎，市場份額是擺在很多公司面前的難題，市場占有率超過1%都并不容易。

　　中國物業(yè)管理協(xié)會、易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的一份《2019物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展指數(shù)測評報告》稱，“頭部物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)收能力強勁躍然紙上，‘強者恒強’趨勢日趨明顯，但行業(yè)集中度仍有較大的提升空間。”

　　中指研究院與中國房地產(chǎn)TOP10研究組開展的“中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”統(tǒng)計，2019年，TOP10企業(yè)管理面積均值達2.21億平方米，市場份額達9.22%，這個數(shù)字在2015年為7.6%，“強者恒強”。而上市后，募集資金的用途，從官方發(fā)布來看，擴大規(guī)模也是首先要考慮的。

　　但規(guī)模擴張的過程中，成本的把控又很難平衡，從各地不斷出現(xiàn)的業(yè)主維權事件中，也能讀出其中苦楚。

　　盈利的故事講起來也并不容易。

　　融創(chuàng)服務的招股書顯示，2019年融創(chuàng)服務錄得營業(yè)收入28.3億元，同比增長53.5%;錄得利潤2.7億元，同比增長175%。但其物業(yè)管理服務收入中，99%以上都來源于融創(chuàng)集團開發(fā)的物業(yè)，外拓項目占比僅不超過1%。

　　這種情況并不個別。

　　相關統(tǒng)計稱，從已上市的物業(yè)管理公司來看，截至8月6日，根據(jù)不完全統(tǒng)計，至少有14家物業(yè)管理公司發(fā)布半年報預告，其中物業(yè)公司整體呈現(xiàn)凈利潤同比增長，而且不乏實現(xiàn)同比50%以上的增長幅度。

　　“至少短期內(nèi)，左右頭部物業(yè)公司利潤率的還是跟母公司間的關聯(lián)交易。例如，碧桂園服務非業(yè)主增值服務的毛利率達41%，2019年該板塊的收入增長了80%，大部分業(yè)務來自母公司碧桂園。”今年年初，一位國際投行人士在接受媒體采訪時坦言。

　　據(jù)分析，雅生活非業(yè)主增值服務的主要收入來源也是來自房地產(chǎn)企業(yè)，該公司向綠地及雅居樂提供案場服務、物業(yè)營銷代理和房屋檢驗等。

　　“物業(yè)公司的估值跟利潤規(guī)模相關，一塊錢利潤給地產(chǎn)6倍，給物業(yè)30倍。”上述人士稱，利潤率的表現(xiàn)取決于各家公司的選擇，高利潤率至少在上市融資、市值管理方面有很大優(yōu)勢。

　　但物業(yè)管理公司上市后，是否能改善廣大業(yè)主普遍反映的物業(yè)服務中的種種弊病，似乎并未在各家房企的計劃之內(nèi)，一切似乎還是照舊。