老虎證券ESOP：1200元換來“540億”姚勁波攪動房產中介江湖

　　“買房”對中國人來說是一個大事。

　　2020年，電視劇《安家》讓大眾走進了房產經紀這個熟悉又陌生的行業(yè)。

　　孫儷飾演的房產中介“房似錦”，讓大眾看到了一個小人物在房產經紀行業(yè)的酸甜苦辣，也折射出了中國人對“房子”的渴望和房子帶給人們的愛恨糾葛。

　　這部以房產經紀為主角的電視劇，贊助商之一正是大眾熟知的安居客。

　　2021年4月7日，從58集團獨立出來的安居客攜540億的估值正式申請在港交所上市。

　　作為脫胎于58集團的房產信息巨頭，安居客正在以激進的姿態(tài)在房產經紀領域跑馬圈地。

　　而安居客背后的房產經紀江湖里的愛恨情仇，精彩程度絕不亞于《安家》，而且安居客的愛恨糾葛還遠遠沒到結束的時候。

　　租房被騙后的一怒創(chuàng)業(yè)

　　2005年，狠人姚勁波因為租房被騙了1200塊，一怒之下自己開了個“能租房”的網(wǎng)站，后來這個“神奇的網(wǎng)站”不僅能租房，還能買房、買車、找工作。

　　這個網(wǎng)站就是后來的“58同城”。

　　再后來，58同城登錄紐交所上市，收購競爭對手趕集網(wǎng)，一時間風頭無人能比。

　　不過作為以“租房”為初衷而成長出的58集團，并不愿意只停留在“分類信息”行業(yè)，掌門人姚勁波開啟了“二次創(chuàng)業(yè)”。

　　而二次創(chuàng)業(yè)的方向還是十幾年前的老本行“房產”領域，只不過這次姚勁波的對手從趕集網(wǎng)換成了更強的“鏈家和貝殼”，手中的武器則從“58同城”變成了“安居客”。

　　2021年4月7日，已經私有化的58集團將安居客、58房產等“房產行業(yè)資產”從集團分離，并正式申請在港交所上市。

　　至此，安居客作為58集團在房產領域的代表，重新開啟了在資本市場的征戰(zhàn)。

　　面對鏈家與貝殼的壓力，姚勁波顯然沒有什么可畏懼的。

　　“我們已經是老大了”，早在2018年姚勁波就曾表露過對房產信息平臺市場的自信，當時58集團已經占到了80%的市場份額。

　　在房產信息行業(yè)這塊老戰(zhàn)場上，繼承了58衣缽的安居客確實有自信的資本。

　　2020年第四季度，安居客平均移動月活用戶數(shù)量為6700萬人，付費經紀人數(shù)量為72.6萬人，是2020年最大的在線房產平臺。

　　同期貝殼找房的APP月活用戶數(shù)量為4818萬，活躍經紀人數(shù)量49.6萬人。

　　在“房產信息”這個干了十幾年的老行當上，姚勁波似乎誰也不怕。

　　安居客并不是傳統(tǒng)的房產中介商，其本身并沒有自營業(yè)務，房產中介平臺與經紀人可以在安居客上發(fā)布房源，用戶則可以在安居客上查看房源，本質上來看是專營“房產銷售”的另一個淘寶。

　　所以安居客主要是在掙會員費與端口服務費這份錢，相當于經紀商與購房者之間的第三方在線撮合平臺。

　　“58永遠不做自營，只做平臺。”姚勁波不止一次強調過關于房產業(yè)務的紅線。

　　所以說安居客本質上做的還是58在房產信息領域的老業(yè)務，是在房產細分信息業(yè)務的獨立升級版。

　　沒有“自營成本”的羈絆也決定了安居客的高毛利水平。

　　2018年至2020年，安居客的毛利率分別為92.5%、89.2%、90.5%，對比之下2018年、2019年自營房產經紀平臺“我愛我家”毛利率水平分別為30%、30.5%。

　　另外輕裝前行的安居客由于擺脫了自營，還能保持更加快速的擴張速度，2018年至2020年分別實現(xiàn)營業(yè)收入62.16億元、75.79億元、80.52億元，同期凈利潤分別達到了19.07億元、23.06億元、19.54億元。

　　憑借著高毛利水平，安居客在營收大幅落后的前提下，盈利規(guī)模達到了更老資格的房產中介我愛我家的數(shù)倍。

　　成本低、擴張快，安居客的好日子當然也被別人盯上了，這個“別人”正是左暉的鏈家和貝殼。

　　已經做到行業(yè)老大的鏈家同樣不滿足于競爭激烈且成本高昂的自營模式，也看上了賺錢更容易的流量生意。

　　2018年貝殼找房平臺正式成立，受益于鏈家的獨家支持，定位于平臺商的貝殼找房近兩年增長迅猛，2019年、2020年營業(yè)收入分別達到了460億元，705億元，營收規(guī)模達到貝殼的近9倍。

　　雖然營收規(guī)模相差懸殊，但安居客還是勝在了毛利率上，2019年、2020年貝殼找房的毛利率水平分別為24.5%、23.5%，還不及安居客的三分之一。

　　2020年在營收相差達到9倍的前提下，安居客實現(xiàn)凈利潤19.54億元，僅落后于貝殼找房8億多元。

　　這也充分說明了安居客的利潤杠桿撬動能力。

　　而且目前貝殼找房的C端影響力還是無法超越安居客。根據(jù)極光大數(shù)據(jù)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年6月，貝殼找房APP的滲透率為1.72%，安居客APP為3.42%。

　　安居客還牢牢把握著C端用戶的頭籌。

　　另外安居客在新房銷售業(yè)務之外，還并未開啟房產銷售“傭金分成”的業(yè)務，其目前主要的營收重點在于會員費和端口服務費。

　　若安居客介入到房產傭金市場，在巨量用戶的加持下，其體量規(guī)模無法想象。

　　安居客與貝殼廝殺背后，千億級的藍海市場下的跑馬圈地

　　同行是冤家。

　　安居客與貝殼這對老冤家最近又對上了，甚至連姚勁波都親自下場開啟了口水戰(zhàn)。

　　大佬下場對線的背后最終還是歸結于“錢”的事上，安居客與貝殼的背后是一片數(shù)萬億元規(guī)模的藍海市場。

　　房地產市場是中國最大的行業(yè)之一，2020年住宅房地產市場交易規(guī)模為24萬億元，預計2025年將進一步增長到36.6萬億元。

　　另外目前我國城鎮(zhèn)化速度不斷加快，據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，2025年中國的城鎮(zhèn)化率將從2020年的61.6%增長到66.4%，這個期間城市人口將至少增加7490萬人。

　　7490萬人是什么概念?截止到2018年我國超過7000萬人口的省份也才只有6個。

　　巨量的城市人口增長空間與不斷擴大的人均住房面積都說明了一個現(xiàn)象，那就是買房仍然是一個大事。

　　這當然就繞不過像安居客、貝殼這樣的房產經紀信息平臺。

　　僅2020年，我國通過經紀服務達成的二手房交易規(guī)模達到了6萬億元，通過經紀達成的租賃交易規(guī)模也達到了1萬億元。

　　時至今日，房產經紀作為解決房屋買賣雙方信息不對稱的平臺，基本成為了普通人買房賣房繞不開的服務。

　　行業(yè)的紅利擺在眼前，巨頭們當然不會忽視，市場的爭奪也就造成了安居客與貝殼、姚勁波與左暉等巨頭大佬們的不可調和。

　　在安居客與貝殼的背后，并不僅僅是姚勁波與左暉的單打獨斗，背后關系的盤根錯節(jié)，甚至還蔓延到了部分房地產開發(fā)商與互聯(lián)網(wǎng)巨頭的身上。

　　在于貝殼的競爭之下，安居客背后的58集團拉來了不少的“幫手”，2018年6月12日，58集團聯(lián)合我愛我家、中原地產、麥田房產、21世紀不動產中國、龍湖冠寓等公司召開“全行業(yè)真房源誓約大會”，會議上眾多房地產經紀公司“討伐”貝殼。

　　更激進的是，作為平臺方的安居客，早已把觸手伸向了房產經紀公司以鞏固自己的數(shù)據(jù)優(yōu)勢。

　　2018年58集團斥資10.68億元投資我愛我家，持股8.28%;2020年投資安徽房產經紀企業(yè)中墅地產、并斥資5億增資重慶房產經紀企業(yè)“到家了”。

　　此外2020年，58與安居客還宣布將投入10億元扶持房地產經紀行業(yè)。

　　搶占先機的58集團在對房產經紀行業(yè)頻繁的布局之下，其平臺數(shù)據(jù)表現(xiàn)仍然拔得頭籌。

　　2020年安居客平均移動月活用戶數(shù)量為6700萬人，付費經紀人數(shù)量為72.6萬人，同期貝殼找房的APP月活用戶數(shù)量為4818萬，活躍經紀人數(shù)量49.6萬人，全面落后于安居客。

　　另外安居客全面引入房地產行業(yè)股東，也展現(xiàn)出了安居客在新房經紀領域的戰(zhàn)略布局，其野心絕不僅限于二手房經紀領域。

　　2021年3月，安居客完成了由碧桂園領投、新世界發(fā)展、新鴻基、雅居樂、恒基地產、中建地產、時代地產、華懋地產參投的2.5億美元融資。

　　房地產開發(fā)商對安居客的增資行為當然也可以看做是安居客劍指貝殼找房的進一步宣戰(zhàn)。

　　安居客的對手貝殼找房已經全面轉向新房經紀領域，2020年貝殼找房新房經紀業(yè)務GTV達1.38億元，該業(yè)務實現(xiàn)營收379億元，已經超過營收半數(shù)。

　　反觀安居客，其目前的營業(yè)收入主要還是由二手房業(yè)務所貢獻的，2020年其主營新房經紀業(yè)務的平臺“愛房”營收僅為2.28億元，占比不到3%，不及貝殼找房的零頭。

　　碧桂園們參投安居客帶來的信號很明顯，那就是安居客發(fā)起了向貝殼找房“新房業(yè)務”的主動沖鋒。

　　穩(wěn)定大后方，安居客實施超40億規(guī)模股權激勵

　　糧草充足向貝殼全面宣戰(zhàn)的安居客當然也離不開穩(wěn)固的大后方。

　　正如在房產經紀領域爭奪我愛我家、麥田等房產經紀合作方一樣，安居客同樣也需要爭取住內部員工的穩(wěn)定，股權激勵就成了最具性價比的方式。

　　2021年2月，獨立后的安居客發(fā)布了一項主要面向雇員的股權激勵方案，股權激勵分為甲乙兩個組，獎勵的股份數(shù)目上限分別為1.80億股、867.68萬股，共計1.88億股，該股權激勵方案有效期為10年。

　　獎勵方式分為購股權(期權)、受限制股份、受限制股份單位等三種方式。

　　被獎勵股份占安居客已發(fā)行股本的8.1%，按照安居客目前536億元的估值計算，股權激勵的總價值達到了43億元。

　　目前安居客對“已授出及即將授出的股份單位”發(fā)行了3414.41萬股股份，其中312萬受限制股份單位(312萬股股份)已于2021年2月26日獲授予董事周浩。

　　由于安居客是2021年才從58集團正式分離，此前其員工全部均為58集團員工，也曾享受到58集團的股權激勵。

　　根據(jù)招股書披露，58集團曾于2010年、2013年發(fā)布兩期股權激勵計劃，以上2期股權激勵方案都以購股權、受限制股份單位等2種方式發(fā)放。

　　2010年股權激勵計劃授出的大部分購股權已在三至四年內歸屬，其中四分之一須于授出日期一周年后歸屬及可予行使，余下購股權將于其后24或36個月每月分期歸屬。

　　2013年股權激勵計劃授出的購股權及受限制股份單位一般于三至五年內歸屬，其中大部分于授出日期一周年后歸屬四分之一及可予行使，余下的購股權及受限制股份單位將于其后六個月內每六個月平等分期歸屬，或于四年期間內分四期平等分期歸屬。

　　2020年9月，私有化的58集團修改了股權激勵過往的股權激勵方案，各項已歸屬的受限制股份單位被修改為以現(xiàn)金結算，代價為28.00美元/股。

　　近三年58集團的股權激勵費用

　　總結

　　58集團的房產業(yè)務從私有化退市到重新上市用了不到一年，獨立上市對安居客來說是一個新的開始，在流量優(yōu)勢由來已久的前提下，安居客與貝殼的戰(zhàn)爭究竟鹿死誰手?一切交給時間來評判吧。

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