安居客沖擊港股，姚勁波再戰(zhàn)左暉

　　押注新房市場，安居客能在港股市場講述新的故事嗎？

　　安居客創(chuàng)立于2007年，曾是中國第一互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)，2015年被分類信息網(wǎng)站58同城收購。近期，私有化退市的58同城，開啟分拆上市大計(jì)，第一個(gè)推向資本市場的便是打包了安居客、58房產(chǎn)以及新產(chǎn)品愛房和巧房的安居客集團(tuán)。

　　從公司近年的業(yè)績表現(xiàn)來看，賴以生存的流量買賣模式雖比較掙錢，但增長空間有限，公司2020年進(jìn)入業(yè)務(wù)瓶頸期，業(yè)績下滑超過15%。

　　2019年公司聯(lián)合同策咨詢和世聯(lián)行進(jìn)入新房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，去年更是全面收購愛房平臺(tái)，誓要與最大的競爭對(duì)手貝殼，展開全面戰(zhàn)爭。

　　4月10日，安居客董事長姚勁波實(shí)名舉報(bào)貝殼“二選一”，再一次點(diǎn)燃了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的戰(zhàn)火。

　　安居客分拆上市

　　科技巨頭回港及分拆上市潮，這次終于輪到58同城和安居客了。

　　姚勁波1976年出生于湖南，23歲那年從中國海洋大學(xué)畢業(yè)，創(chuàng)立域名交易及增值服務(wù)網(wǎng)站易域網(wǎng)。賣掉公司后，他在2005年創(chuàng)立分類信息網(wǎng)站58同城，走上開掛之路。

　　5年之后，58同城房產(chǎn)垂直領(lǐng)域開始盈利，58房產(chǎn)獨(dú)立，并很快發(fā)展成為公司的業(yè)務(wù)核心。

　　2015年3月，已經(jīng)在紐交所上市兩年的58同城，收購中國第一互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)安居客。1個(gè)月后，58同城合并趕集網(wǎng)，姚勁波迎來最高光的時(shí)刻。

　　2020年底，58同城私有化從紐交所退市。今年年初，安居客完成重組，從58同城中拆分，4月8日正式遞交招股書謀求港股上市。

　　2007年創(chuàng)立的安居客，2009年和2014年曾兩度推出上市計(jì)劃卻都無奈折戟，這一次，終于成了資本市場的主角。

　　擬上市公司安居客集團(tuán)旗下包含了安居客和58房產(chǎn)(二手房及租房業(yè)務(wù)為主)以及愛房(新房交易服務(wù)平臺(tái))、巧房(向經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人提供定制化SaaS解決方案)四大產(chǎn)品。

　　根據(jù)艾瑞咨詢報(bào)告，公司已經(jīng)成為中國最大的在線房產(chǎn)信息平臺(tái)，最大的新房及二手房在線營銷平臺(tái)。

　　截至2020年底，公司線上業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋820座城市，房源數(shù)量達(dá)到1.94億套，付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)到72.6萬人，2020年Q4，公司平均移動(dòng)月活躍用戶量6700萬人。

　　盡管公司在招股書中強(qiáng)調(diào)“我們的房源信息全面且真實(shí)”，但對(duì)安居客、58房產(chǎn)等平臺(tái)房源真實(shí)性的質(zhì)疑從未平息。鏈家和貝殼長期以“真房源”為第一賣點(diǎn)，指的不就是這個(gè)?

　　而且，對(duì)于買房、租房這種低頻交易而言，平臺(tái)用戶數(shù)量這一指標(biāo)的參考價(jià)值有限，更應(yīng)該關(guān)注的是轉(zhuǎn)化率和成交量這些核心指標(biāo)。

　　2018年-2020年，公司營業(yè)收入62.16億元、75.79億元、80.52億元，凈利潤分別為19.07億元、23.06億元、19.55億元。

　　盡管盈利仍然相當(dāng)豐厚，但公司的業(yè)績已經(jīng)敲響了警鐘——2020年，公司營業(yè)收入僅增長了6.24%，上年增速則達(dá)到21.93%;當(dāng)年，業(yè)績下滑了15.22%。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司毛利率分別為92.5%、89.2%、90.5%，凈利率分別為30.7%、30.4%、24.3%，呈現(xiàn)非常明顯的下滑趨勢。

　　同時(shí)，2018年-2020年，公司經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額分別為22.76億元、26.79億元、21.48億元，去年下降了接近20%。

　　究其原因，乃是公司最核心的流量買賣業(yè)務(wù)，走在了下坡路上。

　　作為互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)，公司的核心業(yè)務(wù)就是將買房人/租房人的需求匹配給第三方中介，賺差價(jià)。過去3年，這部分業(yè)務(wù)占公司營業(yè)收入的比例均超過95%。

　　安居客的流量主要來自母公司58同城，另外第二大股東騰訊也為公司提供了部分流量接入。盡管這些都算是關(guān)聯(lián)交易，但從公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，購買流量的價(jià)格還是越來越貴了。

　　根據(jù)安居客近幾年的運(yùn)營數(shù)據(jù)推算，公司單個(gè)用戶貢獻(xiàn)的收入也呈現(xiàn)了下降趨勢，也就是說，流量最終變現(xiàn)的價(jià)格也下降了。

　　剪刀差的縮小，意味著公司盈利能力的下滑。

　　決戰(zhàn)新房業(yè)務(wù)

　　房地產(chǎn)市場是中國最大的行業(yè)之一。數(shù)據(jù)顯示，2020年住宅房地產(chǎn)市場規(guī)模達(dá)到24萬億元，占GDP總量的23.6%。艾瑞咨詢預(yù)計(jì)，到2025年，行業(yè)規(guī)模將以8.9%的復(fù)合年均增長率增長至36.6億元。

　　此前，二手房和租房市場的經(jīng)紀(jì)服務(wù)經(jīng)過多年發(fā)展，滲透率已經(jīng)達(dá)到較高水平，現(xiàn)在，終于輪到新房市場的中介化了。

　　2020年，通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)出售的新房的交易總量達(dá)到4.9萬億元。艾瑞咨詢預(yù)計(jì)，2025年將達(dá)到11.9萬億元，復(fù)合年均增長率為19.6%，增速或?qū)⒏哂诙�手房、租房板塊;新房銷售經(jīng)紀(jì)服務(wù)的滲透率，將從2020年的31.5%，提升至2025年的54.2%。

　　另外，二手房及租房中介市場仍然處于高度分散、雜亂無章的局面，前五大品牌市場占有率僅為25%;而新房經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場，因?yàn)榭偘�制度的存在，�?zhǔn)入門檻更高，導(dǎo)致這一細(xì)分市場的競爭環(huán)境相對(duì)溫和。

　　目前，提供新房銷售服務(wù)的房地產(chǎn)平臺(tái)數(shù)量有限，開發(fā)商對(duì)可靠的分銷渠道及強(qiáng)大的銷售團(tuán)隊(duì)的需求仍未充分滿足。根據(jù)2020年交易總量計(jì)算，占據(jù)市場主導(dǎo)地位的前4家企業(yè)，市場份額為34%。

　　所以，盡管姚勁波屢次喊話“安居客不做直營，只做平臺(tái)”，但最終還是身體誠實(shí)，直接下場開展新房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

　　2018年下半年，安居客(58同城)聯(lián)合同策咨詢和世聯(lián)行成立地產(chǎn)分銷平臺(tái)愛房，次年業(yè)務(wù)鋪開。后來，世聯(lián)行收購?fù)�策咨詢失敗，無奈賣身珠海國資，剝離地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)，安居客接盤。啟信寶顯示，愛房的業(yè)務(wù)主體上海更贏，已成為公司的全資子公司。

　　截至2020年底，公司旗下員工總數(shù)達(dá)到6036人，其中銷售人員超過4000人，占比接近8成。

　　2020年，愛房的交易總量達(dá)到653億元，較2019年增長了282%。該平臺(tái)產(chǎn)生的營業(yè)收入，也從2019年的4.13億元增長至16.26億元。因?yàn)橹亟M時(shí)間為去年12月份，對(duì)公司2020年業(yè)績的影響并不大。

　　沖擊港股IPO之前，安居客完成了一筆2.5億美元的融資，投資方包括碧桂園、雅居樂、恒基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、新鴻基、時(shí)代地產(chǎn)等，也是為了以資產(chǎn)聯(lián)結(jié)的方式背靠地產(chǎn)商做大新房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

　　無論如何，姚勁波都繞不開最大的競爭對(duì)手左暉。

　　左暉比姚勁波大5歲，2001年就創(chuàng)立鏈家，一直在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域摸爬滾打，2014年開始布局線上推出鏈家網(wǎng)，2018年其線上戰(zhàn)略的升級(jí)版貝殼找房上線，企圖線上線下通吃。

　　安居客與貝殼，這兩大巨頭的戰(zhàn)火似乎從未平息。

　　一向同樣強(qiáng)硬的左暉，會(huì)怎么回應(yīng)?