左暉之后 貝殼如何打開未來價(jià)值空間？

　　5月20日，貝殼發(fā)布了今年一季度財(cái)報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，公司一季度營業(yè)收入同比增長190.7%，達(dá)207億元。

　　僅從增速來看，這是一份不錯(cuò)的成績單。然而，同一天貝殼創(chuàng)始人、董事長左暉因病離世的噩耗，讓外界對這家公司的擔(dān)憂增加。公司股價(jià)在當(dāng)天盤前大跌10%。

　　自2001年起創(chuàng)辦鏈家、后再創(chuàng)辦貝殼和自如、再到帶領(lǐng)貝殼上市，左暉用“真房源”的行動，在一定程度上改變了整個(gè)行業(yè)。

　　公告顯示，左暉持有貝殼38.81%的股份。

　　1.“賺錢”能力提高

　　數(shù)據(jù)上來看，一季度，貝殼總交易額(GTV)約1.07萬億元，同比增長達(dá)224.2%。其中，存量房業(yè)務(wù)GTV突破6734億元，同比增長244.2%;新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)3434億元，同比增長194.9%;貝殼新興及其他業(yè)務(wù)也取得穩(wěn)健增長，一季度GTV達(dá)527億元，同比增長197.3%。

　　同時(shí)，當(dāng)季經(jīng)調(diào)整后凈利潤為15.02億元，而去年同期為虧損14.78億元。

　　這個(gè)成績，超出了大部分機(jī)構(gòu)的預(yù)期。不過，這其中有去年同期基數(shù)偏低的因素。

　　在利潤率方面，過去的一個(gè)季度里，貝殼的毛利率和凈利率趨于穩(wěn)定，毛利率同比微降0.66個(gè)百分點(diǎn)，凈利率則同比提高0.29個(gè)百分點(diǎn)。

　　營收大漲，凈利率穩(wěn)步提高，這在一定程度上反映出貝殼“賺錢”能力的提高，而這種提高主要得益于管理層在一季度推行的兩項(xiàng)策略。

　　一是貝殼在門店內(nèi)推廣“一二手經(jīng)紀(jì)人分崗”策略，既幫助經(jīng)紀(jì)人專注自身業(yè)務(wù)、培育專業(yè)服務(wù)能力，同時(shí)還促進(jìn)了客源在不同業(yè)務(wù)間的高效流通，提升店效和消費(fèi)者體驗(yàn)。以試點(diǎn)城市杭州為例，分崗3個(gè)月后，同一時(shí)期分崗門店店效較未分崗門店高11%。

　　二是“新房線上內(nèi)容建設(shè)”的進(jìn)一步落地。將線下看房驗(yàn)房轉(zhuǎn)移至線上，不僅提高了工作效率和消費(fèi)者體驗(yàn)，還極大提升了成單率。財(cái)報(bào)顯示，截至2021年3月31日，貝殼“樓盤字典”覆蓋房屋數(shù)量達(dá)2.44億套。同時(shí)，貝殼累計(jì)對超1092萬套房屋完成VR采集，同比增長197.3%。

　　而貝殼主打的“VR真房源”理念，也十分受資本市場追捧。自去年8月上市后，貝殼股價(jià)從20美元，一路漲到去年11月最高點(diǎn)79.4美元，短短4個(gè)月翻了近四倍。進(jìn)入2021年后貝殼股價(jià)雖然有所波動回調(diào)，但截至最近一個(gè)交易日仍報(bào)收49.85美元，較發(fā)行價(jià)翻了一倍有余。

　　貝殼方面預(yù)計(jì)，二季度的營收將在225億元至235億元之間，同比增長約11.7%至16.7%。

　　2.行業(yè)新趨勢帶來利好

　　實(shí)際上，中國房屋經(jīng)紀(jì)市場在近幾年迎來多重變化，才使得如貝殼找房、阿里易居等一系列線上房產(chǎn)服務(wù)提供商得以迅速崛起。這主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

　　首先，中介在中國住房交易市場中位置穩(wěn)固。據(jù)天風(fēng)證券的研究報(bào)告顯示，2020年全國住房交易市場規(guī)模23.2萬億元，中介交易規(guī)模11.5萬億元，占比近半數(shù)。其中，新房交易規(guī)模13.9萬億元，中介交易規(guī)模3.9萬億元;二手房交易規(guī)模7.4萬億元，中介交易規(guī)模6.5萬億元。

　　其次，線上營銷渠道重要性日益凸顯。貝殼研究院在《2020中國房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷報(bào)告》中披露，2020年前8個(gè)月的重點(diǎn)城市購房客群中，來自線上的比例達(dá)57%，較2017年增長近15個(gè)百分點(diǎn);消費(fèi)者線上活躍度顯著提升，客戶成交前平均需要IM(即時(shí)通訊)聯(lián)系近9位經(jīng)紀(jì)人、IM次數(shù)平均達(dá)80次;貝殼平臺消費(fèi)者和經(jīng)紀(jì)人共同發(fā)起超3200萬次VR帶看，同比增425倍。

　　最后，線上線下或?qū)⒓铀偃诤�。相比衣、食、行，居住領(lǐng)域具有高總價(jià)、低頻、流程復(fù)雜、信息不透明等特點(diǎn)，客戶對交易真實(shí)、安全性要求較高，天然需要線下實(shí)地考察與經(jīng)紀(jì)品牌背書;疊加貝殼等傳統(tǒng)中介亦逐步線上化，線上線下雙渠道更具保障，決定純互聯(lián)網(wǎng)線上交易模式或難以走遠(yuǎn)。

　　以上幾大趨勢對于貝殼來說都是極大的利好。

　　從全國數(shù)據(jù)來看，貝殼找房2020年的新房GTV(平臺交易總額)為1.38萬億元，占據(jù)全國新房交易量的8%;二手房GTV為1.94萬億元，占據(jù)全國二手房市場約四分之一。

　　3.金融和家裝有望成新增長點(diǎn)

　　眾所周知，數(shù)字化和智能化是當(dāng)下住房產(chǎn)業(yè)的革新方向。

　　總體來看，貝殼未來的收入驅(qū)動因素主要包括：二手房領(lǐng)域的數(shù)字化改革以及更下沉市場的購房需求，新房領(lǐng)域的線上中介覆蓋率提升以及大型房企對資金回流的重視，還有貝殼在房地產(chǎn)金融和家居裝修領(lǐng)域的拓展。

　　不同于其他行業(yè)，住房交易是一個(gè)高度非標(biāo)準(zhǔn)的市場。簡言之，市面上沒有兩套房子是一模一樣的，也沒有兩個(gè)人的需求是一模一樣的。因此，要在其中實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、智能化，第一步先要做到標(biāo)準(zhǔn)化，然后是數(shù)據(jù)化，最后才能實(shí)現(xiàn)智能化。

　　貝殼自誕生之日起就一直努力推動行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化改革。以二手房交易的標(biāo)準(zhǔn)化為例，貝殼把房屋信息標(biāo)準(zhǔn)定義為433個(gè)字段，關(guān)鍵流程拆分成了10個(gè)以上的環(huán)節(jié)，并形成合作規(guī)則與指標(biāo)，才算是現(xiàn)實(shí)了一套二手房的標(biāo)準(zhǔn)化。

　　標(biāo)準(zhǔn)化之后，貝殼將客戶、中介、房屋、交易流程等方面的多維度數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，同時(shí)將超過2億套房源數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配，實(shí)現(xiàn)居住交易服務(wù)的線上化、智能化發(fā)展，提升用戶體驗(yàn)。

　　而后，貝殼平臺對歷史房產(chǎn)數(shù)據(jù)積累、平臺上的互動以及促成的交易數(shù)據(jù)中心進(jìn)行分析，為平臺提供價(jià)值和算法模型，幫助平臺提供定制化的產(chǎn)品和服務(wù)，匹配中介與房源、房客，實(shí)現(xiàn)智能化轉(zhuǎn)型。為此貝殼找房專門成立了三維空間重建服務(wù)商貝殼如視。

　　形成一套智能化體系后，貝殼的“成交”效率大幅提高，左暉曾在演講中提到，“原本平均7天甚至更久的成交時(shí)間在貝殼找房VR看房中直接節(jié)省至1.5天”。

　　甚至，貝殼如視的能力也對外輸出，相繼與騰訊家居、優(yōu)居等平臺合作，并聯(lián)合紅星美凱龍、索菲亞、小米等近100個(gè)品牌推動裝修和家居定制化流程。這也為貝殼如視贏得了口碑和效益。

　　但問題隨之而來，雖然貝殼成交速度大幅提高，但是國內(nèi)2020年新房傭金率僅2.4%，二手房傭金率3%，總體來看房產(chǎn)服務(wù)仍然是苦活累活。

　　因此，想要更高的增長，需要在低頻的房屋租購市場中尋找更大的價(jià)值。這個(gè)增值領(lǐng)域包括客戶購置二手房后普遍會產(chǎn)生金融貸款、家居裝修等服務(wù)需求，這類需求被統(tǒng)稱為房地產(chǎn)新興業(yè)務(wù)和服務(wù)。

　　從整體房地產(chǎn)新興業(yè)務(wù)和服務(wù)市場規(guī)模來看，2014年為4.5萬億元，預(yù)計(jì)2024年達(dá)18.1萬億元，年均復(fù)合增長達(dá)14.93%。其中，預(yù)計(jì)家居裝修市場從2014年的1.6萬億元增長至2024年的4.1萬億元，年均復(fù)合增長達(dá)9.87%。

　　因此，作為綜合性平臺的貝殼，轉(zhuǎn)化用戶的金融需求和家裝需求為自身收入，就成為拉高營收的最大潛力增長點(diǎn)。

　　具體到貝殼股票在資本市場的表現(xiàn)，據(jù)雅虎財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，目前9家機(jī)構(gòu)中有3家給出“強(qiáng)力買入”評級，另有5家給出“持有”評級。同時(shí)，11位分析師給出的平均目標(biāo)價(jià)為73.39美元，大幅高出5月20日收盤價(jià)49.85美元。

　　此外，高瓴新近增持的11只中概股中也包括貝殼。